Le plafond de ressources des locataires en loi Pinel

La loi Pinel permet à toute une catégorie de la population d’accéder à des logements aux loyers plus modérés que ceux du parc immobilier privé. L’éligibilité au dispositif est soumis à un plafond de ressources que le locataire ne doit pas dépasser. On vous dit tout ce qu’il y a à savoir sur ce plafond.

La loi Pinel en bref

Par un mécanisme de réduction d’impôts accordé aux propriétaires de biens immobiliers mis en location, la loi Pinel vise un double objectif.

Premièrement, le dispositif cherche à réduire le déséquilibre du marché locatif de certaines zones géographiques qui souffrent d’une forte demande de logements associée à une offre locative trop faibles aux loyers souvent trop élevés. Ces zones sont qualifiées de tendues.

Deuxièmement, la loi Pinel veut favoriser l’accès d’une partie de la population à un parc locatif aux loyers plus abordables que les tarifs pratiqués dans le parc locatif privé. Les locataires concernés par le dispositif sont des gens dont les ressources ne permettent d’accéder ni aux logements sociaux ni au parc immobilier privé.

Pour essayer de résoudre ces deux problèmes, le dispositif de la loi Pinel repose sur :

• Un zonage territorial qui définit la tension immobilière d’une zone géographique. Le dispositif Pinel est restreint aux zones immobilières tendues.
• Un plafonnement des loyers qui est fonction de la zone géographique du logement et du revenu fiscal de référence du locataire.

Pour être éligible à la location en Pinel, le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources annuelles réglementaires du dispositif fixés par l’administration fiscale.

Pourquoi le plafond de ressources des locataires est-il important?

Dans les zones de tension immobilière, la loi Pinel vise à favoriser l’accès au logement des foyers aux revenus modestes dans un marché locatif où les loyers sont souvent élevés et les garanties à apporter pour conclure un bail sont très restrictives.

Un plafond nécessaire pour cibler les locataires aux ressources modestes

La mise en place d’un plafond de ressources permet de s’assurer que le dispositif est accessible exclusivement à la tranche de la population ciblée par le dispositif.

Ce sont le plus souvent des familles monoparentales ou des familles nombreuses en passant par les personnes sans emploi ou percevant un salaire modeste. Malgré les revenus modestes qui caractérisent ces foyers, ces locataires ne remplissent pas les conditions d’accès à l’habitat social.

Sans ce plafond, rien n’empêcherait les foyers plus aisés aux garanties solides d’accéder à ces logements aux loyers plafonnés au détriment de la cible du dispositif Pinel.

Pour le propriétaire qui met son bien immobilier en location, la réduction d’impôts du dispositif Pinel est conditionnée au respect du plafond de ressources des locataires.

Comment est défini le barème des plafonds de ressources Pinel ?

Dans le but de prendre en compte l’évolution du coût de la vie, les plafonds de ressources sont revalorisés à chaque année par l’administration fiscale.

Pour tout bail nouvellement signé, ou renouvelé durant une année donnée, le propriétaire est contraint d’appliquer les plafonds du barème de l’année pour profiter de la réduction d’impôts offerte de la loi Pinel.

Les trois paramètres du revenus maximum à ne pas dépasser

Les plafonds de revenus dépendent de trois critères :

• Le revenu fiscal de référence du locataire qui prend en compte les ressources du locataire
• La composition du foyer fiscal qui prend en compte la situation familiale du locataire
• La zone géographique où se situe le bien en location qui prend en compte la tension immobilière de la commune

L’idée est que les plafonds de ressources soient ajustés à la réalité du locataire ainsi qu’à la réalité de terrain du marché locatif, c’est à dire :

• Des plafonds de ressources élevés dans les zones de forte tension immobilière où l’offre locative ne parvient pas à satisfaire la demande élevée.
• Des plafonds de revenus des locataires plus bas dans les zones les moins tendues.

Le barème des ressources maximum de 2024 pour les locataires en loi Pinel est disponible sur le site service-public.fr . Le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année N-2 c’est à dire que pour signer un bail sous la loi Pinel en 2024, il vous faudra vérifier le plafond de ressource du locataire sur son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022. Il est à noter que le barème appliqué à l’outre-mer est différent du barème appliqué en métropole.

Le couple et la loi Pinel

Les obligations conséquentes à la signature d’un bail d’habitation sont différentes suivant que le couple est marié, pacsé ou en concubinage. Il n’en va pas de même concernant le plafond de ressources des locataires en loi Pinel.

Mariés, pacsés et concubins doivent tous se référer à la ligne du barème concernant les revenus maximum d’un couple, sans ou avec enfants suivant la situation.

Un couple sans enfants ne devra pas dépasser :

En zones A bis et A : 64 976 €
En zone B1 : 47 321 €
En zone B2 : 42 588 €

Un couple avec 3 enfants à charge ne devra pas dépasser :

120 995 € en zone Abis
110 753 € en zone A
80 816 € dans la zone B1
72 735 € dans les zones B2

Le cas particulier des colocations

La loi Pinel n’impose pas de restriction concernant la colocation. Dans ce cas, les revenus pris en compte ne sont pas ceux d’un seul foyer fiscal. L’administration fiscale considère qu’il y a autant de foyers fiscaux que de locataires en colocation.

Chaque colocataire doit donc remplir la condition de plafond de ressources fixée par le barème de l’administration fiscale.

Quelques exemples

Par exemple, pour un bail de location loi Pinel signé en 2024 pour un locataire célibataire sans personne à charge (source service-public.fr ) :

• Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Paris, en zone A bis est de 43 475€
• Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Strasbourg, en zone B1, est de 35 435€

Si on fait la même comparaison pour un locataire en couple avec un enfant à charge :

• Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Paris, en zone A bis est de 85 175€
• Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Strasbourg, en zone B1, est de 56 905€

Quels sont les risques à ne pas respecter le plafond de ressources ?

Avant la signature du bail, le bailleur d’un logement Pinel doit vérifier que le revenu fiscal de référence du futur locataire ne dépasse pas les plafonds de ressources en fonction la zone territoriale et de la composition de son foyer fiscal.

La réduction d’impôt du dispositif Pinel est conditionnée au respect du plafond de ressources du foyer fiscal du locataire. En cas de non-respect, le propriétaire se verra privé de cet avantage fiscal et peut risquer un redressement fiscal.

Quelles sont les zones de la loi Pinel ?

Les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont différents selon la zone où se trouve le logement à louer.

Les zones sont organisées ainsi :

Zone A bis : Paris et 76 communes des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94), du Val-d’Oise (95) et des Yvelines (78).
Zone A : petite et grande couronne parisienne (sauf exceptions), ville de la Côte d’Azur, les communes françaises de la métropole de Genève en Suisse et les autres communes françaises qui connaissent un marché immobilier tendu.
Zone B1 : les communes de plus de 200 000 habitants dans lesquelles le marché immobilier est sous tension, les villes de la région parisienne non-classées A ou Abis, les départements d’Outre-Mer (Martinique, Guadeloupe, Guyane…)
Zone B2 : les communes où l’immobilier est assez cher mais non situé en zone Abis, A ou B1.
Zone C : le reste du territoire.