Notice descriptive et VEFA : une garantie pour l’acheteur ?

Investir en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) n’est pas des plus rassurant. En effet, l’achat se fait sur plan, ce qui nécessite de se projeter et de faire confiance au vendeur. Le risque principal est de récupérer un bien différent de ce pourquoi vous aviez signé et ainsi réceptionner un bien avec un défaut d’achèvement par le constructeur ou même la livraison d’un bien non conforme. Pour pallier ce problème, il existe un document référent : la notice descriptive. Mais est-ce une garantie pour l’acheteur ?

La notice descriptive : quésaco ?

Lors de l’acquisition d’un bien en VEFA, il est nécessaire de respecter certaines règles, principalement définies par la notice descriptive. Ce document, annexé au contrat de vente, détaille l’ensemble des caractéristiques du bien en question. La notice descriptive est un document complémentaire aux documents graphiques qui vous sont donnés. Elle a l’avantage d’apporter un nombre de détails supplémentaires sur la construction.

Quand doit-on rédiger la notice descriptive ?

Lors de la réservation et lors de l’acte de vente.

• Vous devez recevoir un premier document lors de la réservation du logement. Celui-ci décrit les ouvrages et prestations prévues. A ce premier document doit impérativement être joint au contrat préliminaire.
• Ensuite lors de votre rendez-vous chez le notaire pour la signature de votre acte de vente, la notice descriptive doit être jointe à l’acte authentique. Elle sera dans un premier temps dite initiale et simplifiée et sera par la suite complétée et ajustée lors de signatures des actes notariés.

La notice descriptive : une garantie de conformité ?

Selon la loi, la garantie de conformité d’un bien acheté en VEFA s’apprécie uniquement au regard des mentions de la notice descriptive. C’est le seul document possédant une valeur contractuelle lors d’un investissement en VEFA. Ainsi, les autres pièces présentées, tels que les documents publicitaires par exemple, n’ont aucune valeur juridique.

Cependant, les informations détaillées dans la notice descriptive ne sont pas gravées dans la pierre. En effet, celles-ci peuvent être légèrement modifiées au cours de la construction, mais toujours dans l’intérêt de l’acquéreur. Le bien livré peut alors être légèrement différent de celui décrit dans la notice, à condition que l’acheteur en soit informé (via un avenant notamment).

Attention : la formulation de la notice descriptive peut se montrer plus générale sur certains points afin de laisser une marge de modification. Soyez donc attentifs aux aspects moins détaillés pour ne pas être surpris à la livraison. Dans de tels cas, par exemple, si la couleur d’un parement n’avait pas été détaillée et que celle livrée ne correspond pas à ce dont vous rêviez, vous n’aurez aucun moyen juridique d’obtenir gain de cause.

Quelles indications doivent figurer dans la notice descriptive ?

La notice descriptive s’appuie sur les plans et la représentation du projet en détaillant le + d’aspects possibles. Il y a 7 points essentiels à faire apparaitre :

1. Le terrain :
   • l’emplacement exact de la parcelle,
   • les accès pour se rendre au terrain,
   • les éléments présents sur le terrain et leur modifications ou démolition éventuelles,
   • et les abords de celui-ci.
2. L’implantation du projet sur ce terrain :
   • le nombre de constructions qui vont être effectuées,
   • leur volume et superficie,
   • leur emplacement sur le terrain,
   • et la modification éventuelle du terrain comme par exemple un creusage ou la création d’une pente.
3. Tous les aspects techniques du projet :
   • les travaux d’adaptation du sol pour pouvoir construire
   • les aspects de la construction : études, caractéristiques techniques, thermiques et écologiques par exemple …
   • les aménagements situés en limite de terrain avec le respect des distance et des clôtures avec le voisinage et le PLU.
4. L’extérieur
   • la distance des constructions avec le voisinage, 
   • la voierie, 
   • les matériaux utilisés pour la construction,
   • les couleurs des aménagements extérieurs qui doivent respecter le PLU de la ville et du quartier.
5. Les espaces libres et végétaux  : aménagements éventuels d’espaces verts ou de préservation de la faune et flore …
6. Les accès :
   • l’accès au terrain, 
   • les servitudes s’il en existent,
   • et les aménagements des aires de parking.
7. Les raccordements : les aménagements des réseaux d’égouts, d’évacuation des eaux, d’eau, de gaz, d’électricité, d’internet …
8. L’isolation : les informations thermiques choisies doivent être détaillées.

Quels recours en cas de non-conformité ?

Il arrive parfois que la pire crainte d’un investisseur en VEFA se réalise : le bien alors livré s’avère différent de celui détaillé dans la notice descriptive. On parle ainsi de non-conformité ou de défaut de conformité. Dans ce cas, la responsabilité contractuelle du vendeur peut être engagée par l’acheteur sur le fondement de l’article 1147 du code civil. Mais quels sont les recours en cas de non-conformité ? Voici comment agir :

• Si lors de la livraison ou jusqu’à 1 mois après celle-ci, vous remarquez un défaut de conformité, vous devez alors le notifier dans le procès-verbal de livraison. Il est conseillé de le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Le promoteur a ensuite 90 jours pour corriger ce défaut ;
• Si le vendeur ne rend pas le bien conforme dans ce délai, vous pouvez alors saisir le juge afin de demander des dommages et intérêts, la résolution de la vente ou une baisse du prix de vente, et ce pendant un an (soit 13 mois à compter de la date de livraison).

Bon à savoir : un achat en VEFA revêt quoiqu’il arrive des garanties rassurantes : une garantie de parfait achèvement, une garantie de bon fonctionnement, ainsi qu’une garantie décennale. Rien de mieux pour se lancer en toute sécurité !

Cet article vous intéresse ? On vous a concocté une petite vidéo si vous souhaitez avoir l’essentiel de ce qu’il faut savoir sur la notice descriptive ! N’hésitez pas à la relayer sur les réseaux sociaux si vous souhaitez en garder une trace !

Vous souhaitez vous lancer dans la VEFA ? Découvrez nos biens à vendre sans plus attendre ou contactez-nous !

Contacter un conseiller