LMNP ou LMP�: les diff�rences que vous devez connaitre

11 avril 2023 Investir dans l'Immobilier neuf

La location de biens immobiliers meubl�s peut s’exercer sous deux statuts diff�rents : un statut de location meubl�e non professionnelle, la LMNP, ou un statut de location meubl�e professionnelle, la LMP.

Qu’est-ce qui distingue les statuts LMNP et LMP ?

En LMNP, le loueur doit r�pondre simultan�ment aux deux conditions suivantes :

Les recettes locatives annuelles sont inf�rieures � 23 000 �.
Les recettes locatives repr�sentent moins de 50% de la totalit� des revenus du loueur.

Par cons�quent, le statut LMNP s’applique dans les cas suivants :

Le loueur per�oit moins de 23000� par an et cela constitue moins de la moiti� de ses revenus.
Le loueur per�oit plus de 23000� par an mais cela constitue moins de la moiti� de ses revenus.
Le loueur per�oit moins de 23000� par an mais cela constitue plus de la moiti� de ses revenus.

Si le loueur per�oit plus de 23000� et que cela constitue plus de la moiti� de ses revenus, alors il bascule automatiquement du statut LMNP au statut LMP.

LMNP : quels avantages ?

Le micro-BIC, un r�gime fiscal all�g�

Sous le statut LMNP, le loueur choisit son r�gime d’imposition au moment de sa d�claration d’activit�. Par d�faut, c’est le r�gime micro-BIC qui est appliqu� (1).

Sous ce r�gime d’imposition, le loueur b�n�ficie d’un abattement de 50% sur la totalit� des revenus g�n�r�s par les loyers per�us.

Cependant, le loueur peut opter pour le r�gime d’imposition r�el dont la fiscalit� peut se r�v�ler plus avantageuse.

Amortissement et d�duction des charges en r�gime r�el

Au r�gime r�el d’imposition, le loueur peut r�duire ses b�n�fices d�clar�s gr�ce � :

L’amortissement du bien immobilier et mobilier.
La d�duction de nombreuses charges.

La cons�quence est de payer moins d’imp�ts.

Acc�s au dispositif Censi-Bouvard

Sous le statut LMNP, les biens neufs en r�sidence de service peuvent b�n�ficier du dispositif Censi-Bouvard. La r�duction d’imp�ts pr�vue par la loi Censi-Bouvard est de 11% du prix du logement �tal�e sur 9 ans, dans la limite de 300 000� d’investissement par an.

Quelles sont les limites du LMNP ?

Amortissement plafonn� en r�gime r�el

L’administration fiscale plafonne annuellement la d�duction des amortissements. L’amortissement doit �tre inf�rieur � la diff�rence entre le montant annuel des loyers et le montant annuel des charges. Il est ainsi impossible de cr�er de d�ficit fiscal par le m�canisme d’amortissement du bien en LMNP.

LMNP et Censi-Bouvard

Le cumul du statut LMNP et de la r�duction fiscale de 11% du dispositif Censi-Bouvard ferme la possibilit� d’amortir le bien immobilier.

Avantages du statut LMP : un r�gime fiscal plus favorable

Au r�gime r�el, le statut LMP est plus avantageux que le statut LMNP. Par exemple :

Quand les charges sont sup�rieures aux recettes locatives, le loueur peut imputer le d�ficit sur son revenu global et pas uniquement sur ses revenus locatifs.
Exon�ration totale des plus-values de cession en dessous du seuil de 90 000� de loyers par an si le loueur exerce depuis plus de 5 ans.
Exon�ration de l’imp�t sur la fortune immobili�re pour les propri�taires �ligibles.

Quels sont les inconv�nients du LMP ?

La gestion d’un bien sous le statut LMP est plus contraignante qu’en LMNP dans la mesure o� l’activit� est consid�r�e comme une activit� professionnelle.

De fait, le loueur au statut LMP est consid�r� comme un entrepreneur individuel qui doit payer des cotisations sociales sur ses b�n�fices. Les cotisations sociales repr�sentent de 25 � 35% des revenus g�n�r�s par la location.

Par ailleurs, bien que le r�gime fiscal en LMP soit plut�t avantageux par rapport � la LMNP, il est aussi plus contraignant puisqu’il faut tenir une comptabilit� avec production d’un bilan et d’un compte de r�sultat.

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En r�sum�

En conclusion, le r�gime LMNP permet de b�n�ficier d’un r�gime fiscal all�g� avec un acc�s au dispositif Censi-Bouvard, mais avec des limites en termes d’amortissement. Le r�gime LMP est plus avantageux en termes de fiscalit�, avec notamment la possibilit� d’imputer le d�ficit sur le revenu global, mais avec des contraintes administratives plus importantes, notamment en termes de gestion et de comptabilit�.

Donc, pour les investisseurs cherchant une gestion simplifi�e avec des avantages fiscaux int�ressants, le r�gime LMNP est une option int�ressante. Pour ceux cherchant une optimisation fiscale plus pouss�e et une activit� professionnelle, le r�gime LMP peut �tre plus adapt�. Il est donc important d��tudier les avantages et les inconv�nients de chaque r�gime avant de faire un choix, en fonction de ses objectifs et de son profil d’investisseur.

Sources

1- Le r�gime micro des locations meubl�es. https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition

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