LMNP en residence de services : avantages et inconvénients

Dans le monde de l’investissement immobilier, l’acquisition d’un bien en résidence, neuve ou existante, pour une location meublée s’impose comme une stratégie judicieuse. L’investisseur, en signant un bail commercial avec un gestionnaire expérimenté, confie la gestion du bien à ce dernier. Ce professionnel assure l’administration autonome de la résidence de services, un havre où s’intègre le bien acquis. Découvrez les avantages et risques liés à l’investissement LMNP en résidence de services.

Zoom sur les résidences de services

Les résidences de services se diversifient : résidences étudiantes, touristiques, sénior, ou EPHAD. Chacune, composée de logements meublés, cible une clientèle spécifique : étudiants, touristes, seniors.

Ces résidences, véritables écosystèmes, offrent des services sur mesure : de la salle de sport à la bibliothèque, en passant par le Wi-Fi, elles répondent aux besoins variés de leurs résidents.

Atouts clés de l’investissement LMNP en résidence de services

1. Fiscalité Optimisée

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ouvre la porte à l’Amortissement Réputé Différé (ARD). Ici, les revenus locatifs échappent au statut de revenus fonciers classiques, se rangent sous les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et bénéficient d’une imposition allégée, soit sous Micro-BIC, soit en régime réel simplifié.

Ce dernier permet un amortissement comptable de l’investissement (mobilier inclus), réduisant considérablement l’impôt pendant 20 à 25 ans, rendant l’investissement en résidence de service quasiment exempt de fiscalité.

2. Gestion simplifiée

Un exploitant professionnel prend en charge la gestion totale du bien : fonctionnement des services, pérennité de l’activité, gestion locative, entretien et réparations, et collecte des loyers. L’investisseur est ainsi libéré des contraintes de gestion, grâce au bail commercial, souvent renouvelable automatiquement après 9 ans.

3. Récupération et portage de la TVA

Un avantage majeur de ce type d’investissement est la récupération de la TVA sur le prix d’achat, généralement sous 6 mois. Cette récupération est conditionnée à l’offre de trois services parmi l’accueil, le petit-déjeuner, le linge de maison et le nettoyage des logements. Notez bien que cela concerne principalement les acquisitions neuves ou récentes (moins de 5 ans).

4. Sécurisation des revenus via le bail commercial

Ce bail définit les obligations et droits de l’investisseur et de l’exploitant, y compris la fréquence et les conditions de révision des loyers, ainsi que la répartition des charges. Il garantit des loyers nets de charges pour toute la durée du bail, indépendamment de l’occupation effective du logement.

5. Actifs socialement utiles

Gérées par un unique exploitant et financées par des investisseurs privilégiant la location meublée, les résidences services se présentent comme des actifs socialement utiles. Elles comblent des lacunes laissées par les services publics, répondant à des besoins sociaux criants.

6. Une demande en croissance

Avec des besoins croissants et des dynamiques démographiques en évolution, les secteurs des résidences pour étudiants et, plus encore, pour seniors, se profilent pour un essor considérable dans la prochaine décennie.

Ces actifs attirent une forte demande. Les logements dans une résidence LMNP varient du studio au T3, avec des prix de départ autour de 50000 € HT pour les résidences étudiantes. Les résidences pour seniors s’ouvrent à partir de 110 000 €, rendant l’investissement largement accessible.

En prime, avec une rentabilité moyenne de 4,5 % pour les biens en LMNP, l’investissement affiche un des meilleurs rapports rendement/risque sur le marché. Le recours au crédit peut même booster cette rentabilité à 7 %, renforçant ainsi son attrait financier.

Les inconvénients et risques de l’investissement LMNP Neuf

1. Risques de malfaçons en VEFA

L’achat sur plan (VEFA) dans le cadre d’une LMNP en résidence de services limite la capacité de l’investisseur à visualiser le produit fini, pouvant conduire à une réalité en-deçà des attentes. Plus critique encore, des défauts de construction peuvent survenir. Bien que théoriquement couverts par des assurances, la détection et la rectification de ces malfaçons impliquent des démarches administratives coûteuses et chronophages.

2. Performance aléatoire des gestionnaires inexpérimentés

La solidité financière et la gestion des résidences de services sont cruciales. Une faillite ou des difficultés financières du gestionnaire représentent un risque non négligeable pour l’investisseur, avec des conséquences lourdes : perte de revenus locatifs, obligation de rembourser les prêts sur fonds propres, moins-value à la revente, et remboursement de la TVA et des avantages fiscaux si l’exploitation de la résidence s’arrête prématurément.

3. Absence de possibilité d’occupation personnelle

Un bien en résidence service ne peut être occupé par son propriétaire, étant donné qu’il est loué à un gestionnaire. L’investissement est donc purement financier, avec pour unique but la perception de loyers. Cela peut limiter la flexibilité et l’attrait personnel de l’investissement.

Synthèse des types de résidences LMNP

1. Résidences étudiantes

Caractéristiques : petites surfaces mais fonctionnelles, équipées pour la vie étudiante avec des espaces de travail, de détente, et des services comme la laverie.

Avantages : durée d’occupation plus longue (au moins 10 mois), demande soutenue due à l’accroissement constant du nombre d’étudiants.

Critères de choix : emplacement dans une ville à forte activité étudiante, proximité des écoles, universités, transports en commun, et des projets urbains.

2. Résidences seniors

Caractéristiques : adaptées aux personnes autonomes, avec des logements allant du studio au 3 pièces, et offrant sécurité, confort, espaces extérieurs, activités, et soins médicaux.

Avantages : environnement rassurant et agréable, personnel qualifié.

Critères de choix : proximité du centre-ville pour faciliter l’accès aux activités et commerces, accessibilité pour les proches, aménagement favorisant la convivialité.

3. Résidences de tourisme

Caractéristiques** : classées pour un usage permanent ou saisonnier, elles ciblent une clientèle de loisirs ou d’affaires et offrent des services similaires à ceux d’un hôtel, tout en permettant aux locataires d’être autonomes grâce à une cuisine équipée.

Avantages : possibilité pour le propriétaire d’utiliser son appartement à certaines périodes, souvent sous conditions favorables.

Critères de choix : adaptation aux besoins de la clientèle visée, avec une gestion efficace pour une rentabilité optimale.