LMNP en r�gime micro ou r�el : lequel vous fera gagner le plus ?

11 avril 2023 Investir dans l'Immobilier neuf

Le loueur de meubl� non professionnel (LMNP) peut choisir son r�gime d’imposition aupr�s de l’administration fiscale. D�s le d�but de son activit�, il peut opter pour l’un des deux r�gimes propos�s : micro-BIC ou r�el. Les facteurs � prendre en compte dans ce choix sont nombreux mais quel est le plus avantageux des deux ?

Les revenus locatifs sont des b�n�fices industriels et commerciaux donc, par d�faut, c’est le r�gime micro-BIC qui est appliqu� au statut LMNP. Ainsi, le propri�taire peut b�n�ficier d’un abattement fiscal de 50% sur la totalit� de ses revenus locatifs, sans possibilit� de d�duction des charges.

Si le propri�taire pr�f�re avoir la possibilit� de d�duire ses charges de ses revenus locatifs et pratiquer l’amortissement du bien, alors il doit opter pour le r�gime d’imposition r�el ou le r�gime r�el simplifi� dont les t�ches administratives et comptables sont moins lourdes.

Avantages et limites du r�gime micro-BIC en LMNP

L’avantage majeur du r�gime micro-BIC est sa simplicit� de mise en �uvre pour obtenir l’abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.

Les formalit�s administratives du micro-BIC sont souples. D’abord, ce r�gime ne n�cessite pas de tenir une comptabilit�. Ensuite, la d�claration des revenus locatifs est relativement simple. Le propri�taire doit simplement reporter la somme des loyers per�us sur le formulaire 2042C-PRO de sa d�claration de revenus annuelle.

L’administration fiscale s’occupe de d�duire l’abattement de 50% des revenus locatifs sur la base de la d�claration.

Calcul simplifi� de l’imp�t en r�gime micro-BIC

Prenons le cas d’un loueur fictif qui poss�de deux logements meubl�s en location. Le loyer de chaque bien est de 500� mensuel. Le montant total des loyers per�us sur une ann�e est donc de 12000 �.

Apr�s l’abattement forfaitaire de 50%, l’imposition se calcule sur la base de 6000 �.

Supposons que la tranche marginale d’imposition de notre loueur fictif est de 11% � laquelle il faut ajouter les 17,2% de pr�l�vements sociaux obligatoires.

L’imp�t total dont notre loueur fictif devra s’acquitter sera calcul� comme suit :

Imp�t sur les revenus locatifs apr�s abattement : 6000 * 11% = 660 �
Pr�l�vements sociaux sur les revenus locatifs : 6000 * 17,2% = 1032 �
Soit un imp�t total de 1692 �.

L’inconv�nient majeur du r�gime micro-BIC c’est qu’il ne permet pas de d�duire les charges g�n�r�es par l’exploitation du bien. Par cons�quent, la r�duction d�imp�ts est limit�e.

Avantages et inconv�nients du r�gime r�el en LMNP

L’avantage du r�gime r�el d’imposition est de permettre de d�duire les d�penses li�es � l’exploitation du bien immobilier et de pratiquer l’amortissement.

Quelles sont les charges d�ductibles ?

Pour �tre d�ductible, une charge doit �tre justifi�e par une facture. Les charges d�ductibles sont le suivantes :

les charges locatives
les int�r�ts d’emprunt
les taxes fonci�res et d’habitation
la contribution fonci�re des entreprises
Les d�penses d’entretiens inf�rieures � 600�
les charges de copropri�t�
les frais de comptabilit�, de notaire, d’agence immobili�re
les frais de publicit�

D’autres charges, non d�ductibles, sont amortissables.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’usure normale d’un bien immobilier entra�ne une perte de valeur. L’amortissement est un m�canisme comptable qui permet de r�percuter la perte de valeur dans le temps pour r�duire l’imposition sur le bien.

On calcule l’amortissement sur la valeur de l’immobilier (hors terrain), les travaux et le mobilier selon des r�gles de d�ductions fix�es par l’administration fiscale. L’immobilier est g�n�ralement amortissable sur une p�riode de 20 � 40 ans alors que le mobilier l’est sur une p�riode de 5 � 7 ans.

Toute d�pense sup�rieure � 600� engag�e apr�s le d�but d’activit� est amortissable � la condition qu’elle soit justifi�e par des factures.

� noter que l’amortissement est plafonn� pour ne pas g�n�rer de d�ficit. Pour une ann�e donn�e, le propri�taire ne peut pas amortir plus que la diff�rence entre le total des loyers et le total des charges. Si reliquat il y a, il sera d�ductible les ann�es suivantes.

Exemple simplifi� de calcul amortissement

L’exemple est issu du site impots.gouv.fr.

Le taux d’amortissement d’un bien d’une valeur de 150 000� sur 50 ans est de 2%. L’amortissement annuel du bien est donc de 3000�.

Supposons que les revenus locatifs de l’ann�e en cours sont de 10000� et que les charges d�ductibles pour la m�me ann�e sont de 8000�. Dans ce cas, le maximum d’amortissement (total des revenus – total des charges) est de 2000�.

Le propri�taire pour donc d�duire 2000� pour cette m�me ann�e bien que son annuit� th�orique d’amortissement est de 3000�. Le reliquat de 1000� sera d�ductible les ann�es suivantes.

Dans la r�alit�, le calcul est un peu plus complexe puisque nous n’avons pas int�gr� d’autres d�penses amortissables.

L’amortissement repr�sente un avantage non n�gligeable pour r�duire l’imposition mais son calcul peut se r�v�ler complexe. En effet, c’est un calcul composite qui doit prendre en compte des taux et des dur�es d’amortissement variables suivant les composantes consid�r�es.

Exemple simplifi�e de calcul de l’imp�t au r�gime r�el

Reprenons l’exemple simplifi� de notre loueur fictif, qui �tait sous r�gime micro-BIC, mais transpos� en r�gime r�el.

Les hypoth�ses de bases restent identiques. Notre loueur a deux logements en location dont les loyers sont de 500 �/mois. Il per�oit donc 12 000� par an.

Supposons, sans entrer dans le d�tail, que la totalit� des charges et amortissements d�ductibles est de 8000�. Apr�s d�duction, l’imposition se calcule sur la base de 4000�.

La tranche marginale d’imposition de notre loueur fictif est toujours de 11%.

L’imp�t total dont notre loueur fictif devra s’acquitter sera calcul� comme suit :

Imp�t sur les revenus locatifs apr�s abattement : 4000 * 11% = 440 �
Pr�l�vements sociaux sur les revenus locatifs : 4000 * 17,2% = 688 �
Soit un imp�t total de 1128 �.

Les inconv�nients du r�gime r�el

L’inconv�nient du r�gime r�el c’est qu’il est plus contraignant que le r�gime micro-BIC du point de vue des obligations comptables et d�claratives. Par ailleurs, l’amortissement du bien peut se r�v�ler complexe � mettre en �uvre.

En bref…

Sur un exemple de calcul simplifi� nous avons vu que suivant le r�gime d’imposition, micro-BiC ou r�el, un loueur peut faire un gain substantiel d’environ 33% sur son imposition en passant de 1692� � 1128�. Dans la plupart des cas, il faut envisager l’intervention d’un expert-comptable pour bien tirer profit du r�gime r�el d’imposition.

Simulateurs financiers
Calculez votre �ligibilit� � nos dispositifs

� propos

Clares est une filiale du Cr�dit Agricole Centre Loire regroupant des professionnels de la construction immobili�re et de l'habitat. Nous accompagnons, s�curisons et simplifions la r�alisation de vos projets de vie immobilier, pour habiter ou pour investir, en concevant des solutions immobili�res qualitatives, durables et int�grant les derni�res innovations en termes d'habitat.