Comment réaliser un investissement locatif sans apport ?

L’immobilier est l’une des options d’investissement à long terme les plus populaires pour de nombreuses personnes. Mais, il y a ceux qui hésitent parce qu’ils ont l’impression de ne pas avoir assez d’argent ou de temps pour investir dans l’immobilier.

L’apport personnel est le premier des obstacles à franchir dans un projet d’investissement locatif. Comment surmonter cet obstacle ?

Investir en immobilier locatif : Pourquoi ?

L’immobilier est un investissement populaire car il est relativement simple et sûr. De plus, l’investissement dans l’immobilier locatif offre un attrait supplémentaire. D’abord, par l’accès qu’il offre à certains avantages et ensuite, parce qu’il a une raison économique et sociale évidente.

Voici quelques raisons pour lesquelles l’investissement locatif est une bonne idée.

La demande locative est forte

C’est particulièrement vrai dans les grandes villes françaises. Le service Études et Communication du groupe PàP estime qu’en 2022, la demande de locations dans les grandes villes  a augmenté de 9% par rapport à 2019.

La location finance en partie l’investissement

Les loyers perçus par le propriétaire peuvent servir à financer le crédit, avec ou sans apport, contracté pour son investissement locatif.

Bénéficier d’avantages fiscaux

L’état met en œuvre de nombreux dispositifs de défiscalisation pour inciter à l’investissement immobilier locatif :

• Loi Pinel pour l’investissement locatif dans le neuf
• Dispositif Denormandie pour investir dans un logement ancien à rénover pour mettre en location
• Le statut LMNP pour la location de bien immobilier meublés
• Etc

Constituer son propre fond de retraite

À terme, l’investissement locatif permet de générer des revenus qui pourront compenser la diminution des revenus qui accompagnent le départ à la retraite.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif sans apport ?

Au moment de contracter un crédit immobilier, les banques demandent généralement un apport personnel qui correspond à 10% de la valeur du bien que l’emprunteur veut acquérir.

Ces fonds propres, non empruntés, sont consacrés aux divers frais annexes de l’investissement immobilier que sont les frais de notaires et autres honoraires d’agence.

Certaines banques peuvent accepter d’accorder un crédit immobilier sans l’apport de fonds personnels de 10%. On parle de prêt à 110% car l’emprunteur contracte un crédit qui couvre la totalité du montant du bien immobilier dont il se porte acquéreur ainsi que le coût des frais.

Quelle stratégie mettre en place pour réaliser un investissement locatif sans apport ?

Pour concrétiser un investissement locatif sans apport il faudra un certain nombre d’atouts de votre côté afin de monter un dossier de crédit crédible auprès de la banque.

Chiffrer le projet

Le financement d’un investissement immobilier locatif dépend du sérieux du projet. Et qui dit projet sérieux, dit chiffrage sérieux à présenter au banquier.

• Une estimation des montants de loyers perçus au plus juste
• Une estimation des charges et frais liés à la location
• Une estimation de la capacité à épargner quand le montant des loyers perçus ne couvre pas la totalité des mensualités
• Etc

La clé est de montrer un projet réaliste et raisonnable au banquier auprès duquel on demande le prêt.

Démarrer avec une situation financière saine

Plus votre situation financière est saine plus votre dossier de crédit sera crédible.

Voilà quelques paramètres qui seront évalués par le banquier :

• Vos revenus sont-ils stables ? Sont-ils élevés ?
• Êtes vous propriétaire de votre résidence principale ?
• Avez vous fait des investissements locatifs antérieurs ?
• Quel sera le reste à vivre une fois les mensualités réglées ?
• Etc

Le choix du logement

Plus le logement est attractif plus le projet d’investissement locatif aura des chances d’être financé sans apport.

Les paramètres à prendre en compte pour définir ce qu’est un logement attractif sont les suivants :

• La localisation et l’emplacement du logement doit limiter le risque d’inoccupation et maximiser le montant du loyer.
• La superficie et le type de logement qui ont un impact sur le taux d’occupation et les frais d’entretien du lieu.
• Selon que le logement est ancien ou neuf, le prix d’achat sera plus ou moins élevé ce qui aura un rôle dans la possibilité d’obtenir un prêt sans apport.

Utiliser les dispositifs de défiscalisation

L’état propose de nombreux dispositifs de défiscalisation pour les investissements dans l’immobilier locatif. Ces dispositifs peuvent faciliter l’obtention d’un prêt immobilier sans apport dans la mesure où la perception des loyers est une garantie de financement des mensualités du crédit.

La loi Pinel, par exemple, engage le propriétaire d’un logement neuf dans un processus de défiscalisation,  qui varie de 12 à 21% de réduction d’impôts, en fonction de la durée de location du bien, de 6 ans à 12 ans.

Le dispositif Denormandie propose des conditions identiques de réduction d’impôts pour la même durée mais pour les investissements locatifs dans des logements anciens.

Dans le cas d’un investissement dans une location meublée non professionnelle, le dispositif Censi-Bouvard, par exemple, permet de sécuriser les loyers sur toute la durée du bail commercial passé entre le gestionnaire du bien et le propriétaire. Que le logement soit occupé ou non, le gestionnaire verse le loyer.

Investir dans un bien en location

L’avantage d’acheter un bien qui est déjà occupé par un locataire c’est que l’hypothèse de loyer à présenter dans le dossier de crédit n’est plus un hypothèse mais une réalité. Cela permet une évaluation plus stricte de l’autofinancement du prêt sans apport qui est sollicité.

Un prêt aidé en guise d’apport ?

Au début de l’année 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière a émis une recommandation suivant laquelle il déconseille aux banques de pratiquer le prêt sans apport personnel.

Si ces recommandations ne sont pas de lois, elles agissent néanmoins comme des normes réglementaires qui à terme risquent de compliquer l’investissement sans apport dans l’immobilier locatif.

Toutefois, les banques gardent une marge de manœuvre soit en acceptant des apports inférieurs aux 10% d’usage ou en acceptant les prêts aidés, tels que le prêt à taux zéro, en guise d’apport.

L’investissement locatif sans apport est-il sans risque ?

L’accord d’un prêt sans apport personnel a quelques inconvénients dont il faut être conscient.

• Le taux d’intérêt et les mensualités sont souvent plus élevés.
• Le montant du prêt sans apport étant plus élevé, le crédit s’étale sur une durée plus longue.

Cumulés, ces inconvénients font que le prêt sans apport a un coût plus important. Cela entraîne mécaniquement une augmentation du taux d’endettement de l’emprunteur voire un risque de surendettement en cas d’incident tels que les impayés de loyer.

Est-il possible d’investir sans apport et sans être propriétaire de sa résidence principale ?

Il n’est pas nécessaire d’être déjà propriétaire de sa résidence principale pour solliciter un prêt sans apport. Toutefois, la banque peut être d’autant plus réticente à accorder un prêt à 110 % si vous n’êtes pas déjà propriétaire.

Afin d’assurer sa sécurité et pour garantir votre solvabilité, la résidence principale pourrait être proposée comme garantie, par le biais d’une hypothèque ou d’une IPPD (inscription en privilège du prêteur de denier).

De plus, votre banque ne souhaite pas devoir bloquer un éventuel projet d’acquisition d’une résidence principale si vous êtes déjà au maximum de votre capacité d’endettement.

Investir sans apport en autofinancement

Dans le cas idéal où les futurs loyers du bien sont suffisants pour couvrir les dépenses et les mensualités du crédit, on parle d’investissement locatif autofinancé.

Cette situation est très confortable et peut inciter la banque à financer votre projet sans apport, à condition que l’autofinancement ne se fasse pas au détriment d’une vacance locative ou d’une liquidité immobilière insuffisante.

Dans ces cas de figure, vous devrez effectuer un effort d’épargne mensuel pour combler l’écart entre les mensualités et les loyers. Votre banquier analysera donc ce point également. Vos revenus sont donc un élément déterminant.

Votre capacité d’emprunt devra également être suffisante pour que votre taux d’endettement ne dépasse pas 35 %, même si vous prenez en compte 70 % des revenus locatifs théoriques.

Les avantages d’un investissement sans apport

Un prêt sans apport présente de nombreux avantages, notamment en raison des taux d’intérêt encore relativement bas qui sont proposés actuellement.

Un des avantages fondamentaux de ce type de prêt est l’effet de levier qu’il permet d’obtenir.

L’effet de levier est une stratégie qui permet à un investisseur d’emprunter de l’argent pour acheter des actifs plus chers que ce qu’il ne pourrait se permettre avec son propre capital. Le principe est de multiplier son pouvoir d’investissement grâce à l’emprunt et d’augmenter ainsi ses rendements.

Enfin, il est important de noter qu’un prêt sans apport offre aux emprunteurs la possibilité de bénéficier d’une défiscalisation. En effet, les intérêts des prêts sont déductibles des revenus fonciers pour le Régime réel d’imposition, ce qui peut constituer un avantage considérable pour ceux qui souhaitent financer leur achat immobiliers.