Investissement en résidence senior : 5 précautions indispensables

Le marché est en ébullition.

Le Haut-commissariat au Plan suggère d’ajouter 300 000 espaces d’habitat alternatif, tels que des résidences pour seniors, pour répondre au vieillissement de la population prévu d’ici 2050.

Face à cette croissance de la demande, un grand nombre de résidences de services ont été établies. Pour investir judicieusement dans un logement senior, une vigilance accrue sur divers aspects est plus que jamais nécessaire.

Voilà comment séparer le bon grain de l’ivraie.

Qu’est-ce qu’une résidence senior ?

Contrairement aux Ehpad, les résidences seniors ne fournissent pas de services médicaux. Ces résidences accueillent principalement des personnes âgées indépendantes qui souhaitent éviter la solitude et recherchent un environnement de vie à la fois sécurisé et convivial.

Ces résidences se distinguent des locations traditionnelles en offrant des logements meublés, allant généralement du studio aux appartements de 2 ou 3 pièces. Elles disposent également d’espaces partagés comme des salons de détente ou des bibliothèques, et proposent des services gratuits et payants ajustables selon les besoins du résident.

Pour la personne qui y vit, c’est un environnement plaisant et rassurant pour bien vieillir. Pour l’investisseur, il s’agit d’une opportunité attrayante étant donné la demande croissante due au vieillissement démographique.

Données clés sur les résidences seniors en France

La situation actuelle est propice. Selon l’Insee, d’ici 2050, les personnes de plus de 65 ans constitueront plus d’un quart de la population française.

Fin 2021, la France comptait plus de 970 résidences seniors, soit au moins 75 000 logements adaptés aux besoins des personnes âgées. Toutefois, la couverture territoriale est encore insuffisante pour répondre à la demande croissante.

Les résidences services pour seniors sont majoritairement situées dans des zones urbaines comptant plus de 15 000 habitants. Ces zones urbaines, qui rassemblent plus de 59 % des seniors âgés de 75 ans et plus, hébergent 81,7 % des résidences et 87,6 % des logements disponibles fin 2021.

L’âge moyen d’admission dans ces résidences est d’environ 80 ans, ce qui est assez proche de l’âge moyen d’entrée en Ehpad, fixé à 84 ans.

A qui s’adresse l’investissement en résidence senior ?

Les résidents des établissements pour seniors sont majoritairement des locataires. Les propriétaires de ces biens immobiliers sont donc des investisseurs. On peut les répartir en deux grandes catégories :

Les investisseurs individuels

Ces personnes, intéressées par le secteur des résidences seniors, cherchent généralement un investissement immobilier fiable, peu contraignant en temps et avantageux fiscalement. Pour nombre d’entre eux, l’objectif est de préparer leur retraite et d’obtenir une source supplémentaire de revenus fiable pour compléter leur pension.

Selon leur budget, ces investisseurs qui recherchent une rente peuvent posséder plusieurs propriétés, ce qui leur permet de diversifier les zones géographiques et les types de biens donc de minimiser les risques, aussi relatifs soit-ils.

Les investisseurs institutionnels.

Il s’agit ici de fonds immobiliers, de compagnies d’assurance et de caisses de retraite qui, en général, n’acquièrent pas un simple logement mais bien une résidence entière. On parle alors de vente en bloc.

Pourquoi opter pour un investissement en résidence senior ?

L’investissement dans ce type de résidence présente plusieurs avantages/

Vous pouvez bénéficier de réductions fiscales, notamment grâce au statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). À noter que le dispositif LMNP Censi-Bouvard a été clôturé le 31 décembre 2022.

Vous vous constituez un complément de revenus avec un investissement initial faible, surtout si vous optez pour un financement par emprunt. Ces revenus sont sécurisés par l’exploitant dans le cadre d’un bail commercial.

Vous êtes libéré des obligations de gestion locative. De la sélection du locataire aux démarches administratives d’entrée et de sortie, en passant par la gestion des impayés potentiels, tout est pris en charge.

Vous répondez à un besoin social croissant. Le vieillissement de la population aura un impact à long terme sur notre société. L’envie de vieillir chez soi étant largement répandue, en investissant dans une résidence services pour seniors, vous donnez la possibilité aux personnes âgées de réaliser ce souhait.

Quel budget minimum faut-il prévoir pour investir dans une résidence senior ?

Le coût d’un investissement dans une résidence pour seniors varie considérablement en fonction de plusieurs critères :

Le lieu du bien immobilier. Comme pour tout investissement immobilier, il est crucial de prendre en compte la réalité du marché local. Que ce soit dans une grande métropole, en périphérie d’une ville de taille moyenne ou dans une zone rurale, le prix au mètre carré peut différer largement.

La nature du logement. Ces résidences offrent des logements allant du T1 au T3, majoritairement des T2. Selon la superficie du logement, le coût d’achat peut fluctuer.

L’orientation, l’étage et les caractéristiques spécifiques du bien. Un appartement en rez-de-chaussée, orienté vers le Nord et sans espace extérieur privé coûtera, logiquement, moins cher qu’un logement de même taille mais situé en étage élevé, orienté plein Sud avec une terrasse spacieuse. Ces variations de prix permettent d’adapter l’achat à différentes enveloppes budgétaires.

La catégorie de la résidence. Le standing varie d’une résidence à l’autre. Certaines enseignes se positionnent sur un segment haut de gamme, tandis que d’autres se focalisent sur l’accessibilité financière avec des services moins luxueux mais à des tarifs plus abordables.

Pour un T2 de 40 m² dans une ville moyenne avec des prestations standard, prévoyez environ 140 000€ HT.

Quelle rentabilité attendre d’un investissement en résidence seniors ?

Les rendements locatifs varient selon la résidence et la localisation. Ils se situent généralement entre 3,8 % et 4,25 % en brut. Après déduction des charges (frais de gestion, taxe foncière, frais comptables), le rendement oscille entre 3,3 % et 3,75 % avant tout avantage fiscal.

Dans le cas des résidences avec services, y compris touristiques et autres, le bail commercial permet de définir les obligations de chaque partie (propriétaire et locataire professionnel). En signant le bail commercial, l’investisseur ou le propriétaire reçoit un loyer mensuel ou trimestriel garanti sans avoir à se préoccuper de la gestion du logement.

7 points de vigilance à surveiller avant d’investir

Investir dans une résidence pour seniors est une façon judicieuse de préparer sa retraite en acquérant un logement neuf et adapté. Comme pour tout investissement immobilier ou locatif, il est nécessaire d’exercer une certaine prudence.

Voici quelques points à surveiller attentivement :

1- L’emplacement et la qualité de la résidence

Ces points sont déterminants. Imaginez que vous allez y loger un proche ou un parent. Vous rechercheriez alors ce qu’il se fait mieux compte tenu de votre budget. Il faut adopter la même approche.

L’emplacement du projet est donc un critère à ne pas négliger. L’environnement est-il agréable ? Les transports en commun sont-ils accessibles et de qualité ? Le quartier est-il calme, de jour comme de nuit ?

Une visite sur site est donc essentielle, et il peut être utile de visiter d’autres résidences gérées par le même exploitant.

2- S’assurer de l’expertise de l’exploitant

Ce savoir-faire est crucial pour le paiement des loyers et la rentabilité de l’exploitation.
Il est important de vérifier l’expérience de l’exploitant ainsi que le taux d’occupation de ses différentes résidences. De plus, étudiez sa santé financière car il sera également responsable de vos charges d’exploitation.

3- Comprendre le contexte immobilier local

Il est nécessaire de prendre en compte divers facteurs comme le vieillissement de la population locale, la présence de résidences concurrentes, la qualité des soins disponibles, la facilité d’accès pour les déplacements et les visites familiales, ainsi que le climat.

4- Lire en détail tous les documents contractuels

Ce n’est pas la partie la plus amusante de cet investissement… raison de plus d’y porter une double attention. Il est crucial de bien comprendre les garanties offertes, les responsabilités en cas de vacance locative, les charges restant à votre responsabilité et le fonctionnement de l’entretien du bien. Examinez en détail la répartition des charges, un point clef pour la rentabilité de votre placement.

5- Vérifier que l’offre de services est en adéquation avec les besoins des seniors

Les résidents sont souvent en quête de sécurité, de confort, et d’opportunités pour tisser des liens sociaux. Assurez-vous donc que la résidence propose un éventail d’activités qui répondent à ces attentes.

Le risque principal à prendre en compte

Le risque principal réside dans l’évolution rapide du secteur et des besoins des locataires.

Pour s’adapter à une cible plus large, notamment celle des personnes âgées de 70 ans et plus, et pour augmenter leur potentiel de croissance, les résidences pour seniors devront ajuster leurs offres futures.

Il s’agira notamment d’améliorer l’accessibilité financière et d’élargir la gamme de services proposés. Les seniors représentent une population en plein essor, à la fois active, dynamique et connectée. L’augmentation constante du nombre de personnes âgées et leurs attentes accrues en matière de qualité de vie laissent présager une demande toujours plus forte pour des établissements seniors de qualité supérieure.

Pour rester compétitive, une résidence senior devra s’adapter à cette demande protéiforme et qui évolue rapidement.

Les avantages d’un investissement en résidence senior

Investir dans une résidence pour seniors offre de multiples avantages. Ce type d’investissement cible une population vieillissante, valide et indépendante, et bénéficie donc d’un marché en croissance.

1. Gestion simplifiée : en signant un bail commercial d’au moins 9 ans avec le gestionnaire de la résidence, vous vous libérez des tâches liées à la gestion locative. Le gestionnaire se charge de trouver et de gérer les locataires.
2. Paiements de loyers garantis : le gestionnaire de la résidence garantit souvent le paiement des loyers, éliminant ainsi les risques de vacance locative ou d’impayés.
3. Rentabilité stable : vous êtes responsable du paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété, tandis que le gestionnaire s’occupe des réparations éventuelles. En général, le coût du mobilier et son remplacement restent à votre charge.
4. Récupération de la TVA : vous pouvez récupérer 20 % du coût d’achat du bien immobilier, à condition de le conserver pendant 20 ans. Cet avantage est particulièrement intéressant pour les investissements dans des biens neufs.
5. Avantages fiscaux : grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est possible de réduire ou d’amortir l’impôt sur les revenus locatifs.