Investir en résidence étudiante : impôts allégés, rentabilité accrue

Tous les paramètres sont au vert pour investir en résidence étudiante. Le statut de loueur de meublé autorise de belles économies fiscales, la demande en logement étudiant est de plus en plus forte et la rentabilité de cet investissement est généralement très appréciable. Et la liste des avantages ne s’arrête pas là…

Qu’il s’agisse de votre premier investissement, ou d’une diversification de votre portefeuille, voilà comment investir dans une résidence étudiante en évitant les pièges fréquents.

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Les résidences étudiantes privées sont des logements collectifs composés de studios équipés et meublés et dont la surface s’étend généralement de 16 à 22 m². Ce type de résidence doit être occupée par au moins 70% d’étudiants.

Ces résidences sont le plus souvent situées à proximité des campus universitaires, des grandes écoles de formation professionnelle (école d’ingénieur, de commerce…) ou en centre-ville.

Pour pouvoir bénéficier du statut fiscal de résidence services pour étudiants, ces lieux de vie estudiantins doivent proposer au moins trois des services suivants :

• gardiennage
• laverie
• salle de sport
• cafétéria
• petits déjeuners
• service de ménage
• fourniture du linge de maison.

Des résidences étudiantes nouvelle génération se développent également. Elles proposent des lieux de rencontre comme par exemple des salles de réunion, des espaces de coworking, des box pour travailler en s’isolant du bruit ambiant etc.

– En lire plus sur les différents types de LMNP en résidence de services

Pourquoi est-ce un bon investissement ?

1- Il y a une forte demande en logements étudiants

Aujourd’hui en France, il n’y a pas assez de logements pour tous les étudiants. La demande excède l’offre, et le nombre d’étudiants augmente chaque année de plus de 3 %. Près de 3 000 000 d’étudiants sont prévus d’ici 2028.

On estime que les besoins en logements étudiants dépassent les 1,9 millions d’unités à chaque rentrée scolaire. On dénombre seulement 465 000 places en résidences pour étudiants.

Il y a une pénurie d’appartements de petites surfaces dans les centres villes de la plupart des grandes villes universitaires.

Les solutions pour compenser ce manque sont multiples mais ne répondent pas aux attentes des étudiants :

• chambres en cité universitaire gérée par le Crous
• logements sociaux réservés
• chambres chez l’habitant
• colocation…

Il s’agit donc d’un marché en croissance, avec une forte demande et dans un domaine stratégique pour l’avenir de la France. Ces raisons expliquent que l’Etat propose des avantages fiscaux pour flécher l’investissement vers ce type de logements.

2- C’est un placement qui offre une bonne rentabilité

Le ticket d’entrée pour investir en résidence étudiante est relativement modéré, soit 70 000 €.
Le rendement annuel se situe généralement entre 3,5 % à 4 % nets de charges.

Cet investissement offre aussi l’avantage de réduire le risque d’impayés car les dossiers des locataires sont solides et le loyer souvent payé par les parents. Les locataires étudiants bénéficient aussi de l’APL (Aide Personnalisée au Logement), qui offre une sécurité supplémentaire pour les bailleurs.

Quels sont les avantages fiscaux d’un logement étudiant ?

L’investissement dans une résidence services permet de profiter des avantages fiscaux du statut LMNP. Les revenus de la location meublée sont alors imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

L’investisseur dispose de deux régimes d’imposition distincts :

Avec le régime réel, l’investisseur peut déduire certaines dépenses liées à l’acquisition du logement étudiant, notamment les frais d’assurance et de gestion, les intérêts d’emprunt. Il peut aussi déduire les amortissements tels que les travaux de rénovation, l’achat de mobilier…

Avec le régime micro-BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50%. Cela signifie que seulement 50% des recettes seront imposables. Il s’agit d’un abattement pour frais qui permet de couvrir un forfait de charges (amortissements, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, travaux, etc.).

L’ancien dispositif LMNP Censi-Bouvard a pris fin au 31 décembre 2022.

Autre avantage d’une résidence étudiante : la récupération de la TVA

Dans le cadre d’une résidence services, le statut LMNP ou LMP permet de récupérer la TVA sur l’immobilier et le mobilier.

Il faut au préalable déclarer son activité de loueur en meublé au centre des impôts pour obtenir un numéro SIRET.

Avantages du LMNP neuf via une société de gestion

Parmi les différentes manières d’investir en immobilier, le LMNP neuf en passant par une société de gestion permet de se décharger de la plupart des contraintes de gestion courantes.

Le propriétaire peut donc choisir de confier son bien à un exploitant.

Celui-ci va s’occuper de la gestion et de l’entretien du bien, du versement des loyers au propriétaire même en cas de vacance locative. Il va également s’occuper de toutes les démarches techniques, administratives (notamment la récupération de la TVA), fiscales et financières liées à l’investissement.

Un bail commercial est alors signé pour une durée variant de 9 à 12 ans, renouvelable.

La société de gestion est aussi appelée « preneur de bail » ou exploitant se chargera notamment de trouver un locataire, de réaliser les états des lieux, le recouvrement des loyers , l’entretien du bien, la gestion des conflits etc.

Le ticket d’entrée est très abordable. Il est possible d’investir dans un logement étudiant en résidence gérée à partir de 80 000 euros. Un budget accessible aux primo-investisseurs qui peuvent ainsi se familiariser avec cet investissement.

– LMNP neuf ou ancien : comment choisir ?

Quels critères pour choisir un logement étudiant rentable ?

1- L’emplacement

Comme pour tout achat immobilier, le bon emplacement reste le critère principal de choix.

Pour investir dans une résidence étudiante, il faut cibler les villes traditionnellement étudiantes comme Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille, Toulouse, Bordeaux, Strasbourg, Rennes… Des villes de taille moyenne permettent aussi de trouver des tickets d’entrée moindre, citons Orléans, Reims, Limoges, Tours…

Il faut aussi prêter une grande attention de l’emplacement de la résidence étudiante : elle doit être à proximité des pôles universitaires, des grandes écoles et/ou en centre-ville, non loin des transports en commun.

2- Opter pour un exploitant de qualité

Il est important de sélectionner un gestionnaire fiable pour garantir son loyer à long terme

Par exemple, le comité de référencement Clares valide la qualité et la fiabilité des programmes et des promoteurs.

Un gestionnaire reconnu permet également de rassurer les banques pour consolider l’emprunt immobilier.

Un exploitant avec une solide capacité financière permet aussi de faire face aux coups durs éventuels. Un exemple récent : lors de la crise du Covid, certaines résidences étudiantes se sont vidées lors des confinements.

Les meilleure villes étudiantes en 2022-2023

Le site Letudiant.fr propose un palmarès des villes françaises où il fait bon étudier.
45 villes françaises qui accueillent plus de 8.000 étudiants ont été étudiées, soit plus de 2,5 millions d’étudiants.

Les critères pris en compte sont notamment :
– l’évolution du nombre d’étudiants sur 10 ans
– la part d’étudiants en doctorat
– la part d’étudiants internationaux…

Palmarès des 1à meilleures villes étudiantes de France :

1. Toulouse
2. Rennes
3. Montpellier
4. Strasbourg
5. Grenoble
6. Lyon
7. Bordeaux
8. Nantes
9. Paris
10. Poitiers

Classement des villes comptant le plus d’étudiants en France en 2021 :

1. Paris : 654 455 étudiants inscrits (+3%)
2. Lyon : 155 440 étudiants inscrits (+9.28%)
3. Lille : 114 223 étudiants inscrits (+6.81%)
4. Toulouse : 111 981 étudiants inscrits (+8.64%)
5. Bordeaux : 92 275 étudiants inscrits (+10.05%)
6. Aix-Marseille : 92 148 étudiants inscrits (+5.30%)