Investir en résidence de tourisme et en profiter pour ses vacances

Chambre avec vue sur mer ou au pied des pistes. Saviez-vous qu’il est possible d’investir dans une résidence de tourisme tout en profitant du lieu pour ses propres vacances ? Tout cela en bénéficiant d’un rendement garanti et d’une TVA remboursée ? Nous faisons le point sur cet investissement locatif avantageux.

Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?

Une résidence de tourisme ressemble à un hôtel dont vous seriez propriétaire d’une chambre.

Tous les appartements sont équipés pour qu’on s’y sente bien, avec en prime des services comme le ménage ou la piscine. Vous y trouverez aussi des espaces partagés : de la salle de sport à la conciergerie, en passant par la restauration. Tout cela ressemble donc beaucoup à ce que vous pourriez trouver dans un hôtel classique.

Le Code du tourisme stipule que ce type de résidence est un hébergement commercial classé, ouvert toute l’année ou juste pour la saison. Et cet ensemble est géré par une seule et même entreprise.

Mais attention, ce n’est pas une maison de campagne pour autant. Vous pouvez y séjourner, mais pas y vivre à plein temps. La location est de toute façon limitée à moins de 90 jours. C’est un point clé.

Pour obtenir le label « résidence de tourisme », le lieu doit être classé par Atout France, qui attribue des étoiles en fonction du confort et des services proposés. 5 étoiles correspond à un établissement haut-de-gamme.

Enfin, ne confondez pas avec un meublé de tourisme. Ce dernier est un bien détenu par un propriétaire individuel et peut être situé dans un bâtiment où vivent aussi des résidents permanents.

En 2022, le parc français des résidences de tourisme représentait 2300 résidences.

Résidence de tourisme : de nombreux avantages

Investir dans une résidence de tourisme a de quoi séduire, surtout pour votre portefeuille.

Première bonne nouvelle : la TVA de 20 % peut être récupérée. Deux options s’offrent à vous : soit vous l’avancez et on vous la rembourse, soit l’exploitant s’en charge pour vous. Mais gardez en tête qu’il faut garder le bien pendant 20 ans pour profiter de cet avantage. Sinon, vous devrez rendre une partie de cette TVA.

Côté rendement, une résidence de tourisme n’est pas en reste avec environ 4 % en locatif en moyenne.

Le statut fiscal est également avantageux. Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez déduire vos charges lors de la déclaration de vos revenus locatifs. Vous avez deux options selon vos recettes : le régime forfaitaire vous offre un abattement de 50 %, tandis que le micro-bic permet de déduire les charges réelles.

Autre point fort : vous êtes libéré de toute gestion locative, puisque c’est l’exploitant qui s’en occupe. En somme, vous investissez sans les tracas liés à la gestion au quotidien.

Et pour couronner le tout, ces résidences sont souvent situées dans des lieux très prisés. Autant dire que les chances de réaliser une belle plus-value sont optimisées. Voilà de quoi vous donner des idées pour votre prochain investissement, n’est-ce pas ?

Les inconvénients des résidences de tourisme

Il convient aussi de bien prendre en compte les inconvénients d’un tel investissement. Tout n’est pas rose dans l’investissement en résidence de tourisme, il y a aussi des points à considérer avec attention.

D’abord, même si votre appartement est à vous, vous n’êtes pas vraiment libre de l’utiliser quand bon vous semble. Certains exploitants réservent quelques semaines pour les propriétaires, mais même là, c’est imposable comme avantage en nature.

Ensuite, ces résidences sont souvent situées dans des zones touristiques où la taxe foncière peut être salée sans aucune possibilité d’exonération.

N’oublions pas l’engagement sur le long terme. Vous vous liez pour minimum 20 ans, ce qui signifie que des travaux de rénovation seront inévitables pour maintenir l’attrait de votre bien. Il faut donc prévoir ces dépenses à l’avance.

Enfin, gardez en tête que l’investissement comporte des risques. Si l’exploitant fait faillite, vous vous retrouvez à chercher un remplaçant et à renégocier un nouveau bail, souvent à des conditions moins favorables.

L’emplacement est déterminant comme toujours

L’emplacement, c’est le nerf de la guerre dans l’investissement immobilier. Une petite perle en bord de mer ? Vous signez presque à coup sûr pour une belle rentabilité locative. Les stations balnéaires ont ce petit quelque chose qui attire à coup sûr.

Et que dire des résidences en haute montagne ? Là, c’est la distance aux pistes et aux remontées mécaniques qui donne le ton. Bien sûr, les prix sont à l’avenant de la notoriété de la station, mais l’emplacement « ski aux pieds » justifie souvent l’investissement initial.

Les commodités à proximité sont indispensables : commerces, transports en commun, tout ce qui peut faciliter la vie de vos futurs locataires. Car un bon emplacement ne se limite pas à la vue depuis le balcon, il faut aussi penser à la vie quotidienne et aux petits plaisirs à portée de main.

Des prestations de plus en plus haut-de-gamme

Le paysage des résidences de tourisme est en pleine métamorphose. Jusqu’ici nichées dans des décors idylliques, entre mer et montagnes, elles investissent aussi les centres-villes et les zones proches des aéroports. Pourquoi ? Pour accueillir une clientèle d’affaire, à la recherche d’un peu plus d’autonomie qu’à l’hôtel.

Mais la véritable révolution se joue sur le terrain du luxe. Exit les logements étriqués et basiques, place à l’exigence. La clientèle veut de l’espace, des services de qualité et du confort à tous les étages.

En matière d’architecture, c’est le grand retour des matériaux nobles comme le bois et la pierre. Les acheteurs, bien au fait des enjeux environnementaux, scrutent les détails techniques, de l’isolation à la consommation d’énergie.

A l’intérieur, on mise gros sur le confort. On parle d’appartements spacieux, de baies vitrées, de salles de bains multiples et même de balcons. La décoration n’est pas en reste : cuisines ultra-équipées, salons avec écran plat, et même des placards à foison.

Et que dire des espaces communs ? À la montagne, on s’enveloppe dans des salons habillés de bois, ornés de cheminées douillettes et dotés de canapés pour se prélasser. Le Wi-Fi ? Incontournable ! Et l’accent est aussi mis sur la remise en forme : piscine, salle de fitness, sauna, hammam, et même, pour les plus chanceux, un petit coin balnéo ou un spa.

La tranquillité de la gestion locative

Un des atouts majeurs de l’investissement en résidence de tourisme, c’est la délégation de la gestion locative. Vous pouvez dormir sur vos deux oreilles, l’exploitant s’occupe de tout : de l’état des lieux à l’entretien de l’appartement, en passant par sa mise en location. Grâce au bail commercial à durée déterminée, vos loyers vous sont même garantis.

Mais attention, pour sécuriser cette belle mécanique, le choix de l’entreprise d’exploitation est crucial. Vous devez opter pour un gestionnaire compétent et reconnu, capable de maintenir la qualité des services proposés pendant toute la durée du bail.

Sinon, en cas de faillite de ce dernier, adieu les loyers ! Votre rendement en pâtira. Donc, pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut faire ses devoirs et sélectionner un exploitant en qui vous pouvez vraiment avoir confiance.

Comment acheter en résidence de tourisme ?

Les banques apprécient fortement les baux commerciaux longue durée. La garantie des loyers est pour elles une assurance de la solvabilité du prêt, surtout si l’achat concerne une résidence neuve.

Sensibles au fait que les loyers ne commencent à tomber qu’après l’achèvement des travaux, elles proposent souvent des formules de différé. Vous ne commencerez à rembourser que lorsque la résidence est prête à accueillir ses premiers touristes.

En ce qui concerne spécifiquement l’acte d’achat en résidence de tourisme, il s’articule autour de deux contrats.

D’un côté, il y a la vente sur plans, qui suit le même chemin que l’achat classique d’un bien immobilier neuf, avec toutes les garanties légales que cela comporte. Passage chez le notaire obligé.

De l’autre, il y a le bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, qui court sur au moins neuf ans. Ce document scelle les engagements de l’exploitant : trouver des locataires, s’occuper de l’entretien et vous verser des loyers garantis.

Et c’est là que ça se corse un peu : le bail commercial est truffé de clauses en tout genre. On parle de répartition des travaux, d’indexation des loyers, des modalités de sortie du bail et bien plus encore. Autant de détails à passer au crible. Si le jargon juridique vous donne des sueurs froides, n’hésitez pas à faire appel à un spécialiste, comme un avocat ou un fiscaliste, pour décrypter le texte.

A propos du droit d’occupation pour vos vacances

L’investissement en résidence de tourisme, c’est aussi l’opportunité d’une escapade personnelle. En effet, vous avez un droit d’occupation pour quelques semaines par an. Pour en profiter, vous paierez un loyer à l’exploitant, mais ce n’est pas le même tarif que pour les touristes. Ce loyer peut être réduit jusqu’à un quart moins cher que le prix habituel de la résidence. Plutôt sympa, non ?

Et si vous aimez changer de lieu de villégiature, bonne nouvelle : certains opérateurs nationaux ont instauré un système d’échanges. Vous pouvez ainsi troquer votre semaine à la montagne pour un séjour au bord de mer, ou inversement.

Mais si vous souhaitez plutôt maximiser la rentabilité, vous pouvez tout à fait renoncer à ce droit d’occupation. Vous laissez ainsi la place aux locataires toute l’année, ce qui optimise vos revenus locatifs.

Quel prix pour acheter dans une résidence de tourisme ?

Si vous cherchez à investir dans une résidence de tourisme, le prix au mètre carré sera sans doute une de vos principales préoccupations. Entre la rareté des terrains et les exigences de construction, les coûts peuvent grimper rapidement.

On ne parle pas seulement des logements mais aussi des locaux en copropriété, des piscines, des spas et de la montée en gamme des résidences comme on l’a vu. Tout cela se reflète sur le prix final.

Généralement, comptez entre 7000 et 8000 €/m² pour une résidence de tourisme standard. Si vous avez des attentes plus élevées et que vous visez les stations les plus huppées, les prix peuvent flamber jusqu’à 18 000 €/m².

Heureusement, il y a toujours des bonnes affaires à dénicher. Vous pouvez trouver des opportunités à partir de 5 000 €/m², surtout dans les stations de montagne de moyenne altitude (attention, l’enneigement risque de se réduire fortement avec le réchauffement climatique) ou certaines stations balnéaires moins prisées, surtout en nord Atlantique.

Comparez le prix au mètre carré hors taxes de la résidence convoitée avec celui du marché local, que ce soit pour de l’ancien rénové ou du neuf. Si les chiffres sont similaires, vous êtes sur la bonne voie. C’est une manière astucieuse de s’assurer que votre investissement a de bonnes chances de prendre de la valeur à la revente.