Immobilier à Gap : ce que vous devez savoir avant d’acheter

Gap bénéficie d’une situation géographique privilégiée, étant proche des stations de ski des Alpes du Sud, ce qui en fait un point de départ apprécié pour les activités de montagne, hiver comme été. Un emplacement privilégié pour réaliser un investissement dans la pierre ? Nous faisons le point.

Pourquoi vivre à Gap ?

Gap offre un cadre de vie agréable, entouré par la beauté naturelle des Alpes. Les opportunités pour les sports et les loisirs de plein air sont abondantes (randonnée, ski, VTT, etc.). La ville est connue pour sa qualité de vie, avec un équilibre entre urbanisme et nature.

Par contre, en raison de sa situation dans les Alpes, Gap peut parfois sembler isolée des grands centres urbains, ce qui peut limiter certaines opportunités économiques ou culturelles. En tant que petite ville, Gap pourrait ne pas offrir les mêmes services et infrastructures que les grandes métropoles.

Les chiffres clefs de l’immobilier à Gap

Actuellement, le coût moyen au mètre carré pour les appartements à Gap est de 2 310 €, avec une fourchette de vente majoritaire, couvrant 80% des transactions, entre 1 730 € et 3 280 € par mètre carré. En considérant tous types de logements, le prix moyen à Gap se situe autour de 2 420 € par mètre carré.

Pour les maisons, le prix de vente moyen s’établit à 3 010 € par mètre carré. La majorité des maisons, soit 80%, se vendent dans une fourchette de prix allant de 2 180 € à 3 620 € par mètre carré. Le prix moyen pour tous types de logements à Gap reste à 2 420 € par mètre carré.

L’analyse globale des chiffres du marché immobilier à Gap montre une tendance notable de contraction entre 2021 et 2022.

En 2021, il y a eu un total de 718 ventes immobilières (maisons et appartements).
En 2022, le total des ventes immobilières a chuté à 278, ce qui représente une diminution significative par rapport à l’année précédente.

Les ventes de maisons ont été réduites avec un prix moyen légèrement diminué à 309 045 €, pour une taille moyenne de 112 m². Pour les appartements, on observe une baisse des volumes et le prix moyen a légèrement augmenté à 158 180 €, pour une superficie moyenne légèrement réduite à 69 m².

A noter, le prix des terrains dans les Hautes-Alpes est en forte hausse de 11,6% pour un prix de 105 €/m². A Gap, on est à 173 €/m² contre 58€/m² dans le Grand Buech, à titre de comparaison.

L’attractivité du marché immobilier à Gap s’est accentuée avec son intégration dans la zone B1. Cette évolution ouvre des horizons avantageux sur le plan fiscal pour les investisseurs, notamment à travers les incitations du dispositif Pinel, et éventuellement d’autres dispositifs et incitations fiscales à venir.

Quelle stratégie d’investissement locatif à Gap ?

La rentabilité potentielle estimative de plusieurs types de biens mis en location permet de dresser un profil de portefeuille d’investissement à Gap.

Un studio de 25m² en Airbnb affiche la rentabilité la plus élevée avec 5%, suivi par le studio meublé pour étudiants à 4.6%. La colocation dans un T4 offre une rentabilité de 3.63%. L’investissement dans un studio neuf sous le dispositif Pinel présente une rentabilité plus basse de 3.47%, et le T4 loué nu a la rentabilité la plus faible à 2.53%.

Les données suggèrent que les petites surfaces destinées à la location de courte durée ou à des niches spécifiques comme le logement étudiant offrent une meilleure rentabilité nette d’impôt à Gap, tandis que les investissements dans des locations traditionnelles de plus grande surface sont moins rentables.

Composition démographique

Gap, située dans le sud-est de la France, est la préfecture des Hautes-Alpes en région Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Selon l’Insee au 01/01/2023, les retraités représentent une part significative de la population, avec 32,7%, ce qui témoigne d’une ville attractive pour ceux qui cherchent un lieu paisible et agréable pour leur retraite.

Le segment des employés est également conséquent, constituant 18,8% de la population. Cela indique une économie locale active avec diverses opportunités d’emploi dans divers secteurs.

Enfin, les cadres forment 6,5% des résidents, reflétant la présence d’un secteur professionnel et d’entreprises nécessitant des compétences de gestion et de direction.