Acheter un terrain constructible : le guide étape par étape

Acheter un terrain constructible est une étape cruciale si vous envisagez de construire votre propre maison. C’est une démarche qui nécessite une analyse rigoureuse et une planification soignée.

Pour commencer, il est essentiel de choisir un terrain adapté. Il est ensuite crucial de comprendre les enjeux légaux, financiers et techniques qui entourent un tel investissement.

Ce guide vous explique les différentes étapes pour acheter d’un terrain constructible, afin de vous offrir une vision claire, d’ensemble et sereine de ce processus.

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

La définition d’un terrain constructible est encadrée par la loi. De façon générale, il s’agit d’un terrain qui répond à toutes les conditions requises pour accueillir une habitation.

Ces conditions doivent impérativement toutes être remplies :

• Le sol et le sous-sol doivent pouvoir supporter le poids d’une maison.
• Le terrain ne doit pas être en zone inondable (sauf dérogation spéciale)
• Le terrain doit être viabilisé ce qui signifie qu’il est possible d’y accéder via un chemin ou une route et qu’il peut être raccordé aux services essentiels comme l’eau et l’électricité.

Deux types de terrains : diffus ou en lotissement

Terrain constructible isolé

Les terrains sont souvent achetés en diffus, on parle aussi de terrains isolés, car ils se situent hors lotissement. Ils ne sont pas le fruit d’une division.

Leur principal avantage est la flexibilité : libre choix du terrain, du constructeur et une plus grande liberté architecturale. Cependant, les règlements d’urbanisme fixent des limites.

Revers de la médaille : acheter un terrain isolé nécessite de nombreuses démarches. Ils ne sont généralement pas viabilisés, ce qui signifie des coûts supplémentaires pour les raccordements aux réseaux comme l’eau ou l’électricité. Il est aussi crucial de vérifier le type de sol et de prendre connaissance des servitudes de passage.

Terrain constructible en lotissement

Un « terrain en lotissement » provient d’un terrain unique scindé en plusieurs parcelles pour des constructions futures. Ces lots sont destinés à des constructions individuelles neuves pour les particuliers.

À l’inverse d’un terrain diffus, acheter un terrain en lotissement offre des garanties.

L’acquéreur est assuré d’obtenir :

• Un terrain réellement constructible, avec une étude de sol complète.
• Un terrain viabilisé, préparé pour les branchements essentiels.
• Un terrain dont les limites ont été clairement définies par un géomètre expert.

Cependant, il y a des contraintes. Le choix du constructeur n’est pas toujours libre. De plus, en raison de la proximité d’autres constructions et des règles établies par le lotisseur, la liberté architecturale est plus restreinte pour maintenir une uniformité urbanistique dans le lotissement.

Guide en 8 étapes pour acheter un terrain constructible

Etape 1 : s’assurer que le terrain est bien constructible

En mairie, vous devrez vérifier que le terrain dispose des autorisations en vue d’y bâtir votre projet, il s’agit de consulter :

Le plan local d’urbanisme (PLU) : ce document permet de connaître la destination autorisée des parcelles, à savoir des habitations, des commerces, des exploitations agricoles, des équipements publics, les modalités de construction (coefficient d’occupation des sols…), les conditions de desserte des terrains par les réseaux publics, l’obligation de réalisation d’un assainissement individuel, les volumes de la construction, la hauteur maximum autorisée…

La carte communale : en l’absence de PLU, elle indique dans quelle zone se situe la parcelle. Il est ainsi possible de vérifier si le terrain est par exemple dans une zone à protéger ou avec des contraintes particulières.

Le certificat d’urbanisme : ce document liste les taxes appliquées au terrain, les limitations au droit à la propriété, les potentielles règles d’urbanisme, ainsi que les raccordements aux réseaux existants.

Il est aussi possible de demander à la mairie le plan de prévention des risques naturels (PPRN). Ce document permet de vérifier si le terrain se situe dans une zone à risque (inondations, incendies, glissements de terrain, avalanches…).

Le relevé cadastral : il permet de connaître les limites exactes de la parcelle.

Etape 2 : vérifier l’état du sol et les risques environnementaux

Le diagnostic d’état des risques et pollutions (diagnostic ERP) fait partie du Dossier de diagnostics techniques (DDT) qui est obligatoire pour vendre un terrain.

Il informe l’acheteur sur différents risques comme le risque de catastrophes naturelles, y compris les inondations ou glissements de terrain, les risques de catastrophes technologiques et industriel, les risques miniers (effondrements ou tassement du sol…) ou encore le niveau de pollution du sol.

Il est possible de commander une étude géotechnique complémentaire pour une analyse plus détaillée des caractéristiques physique du sol : argileux, calcaire…

Certaines régions, notamment celle qui longent le pourtour maritime, doivent aussi faire l’objet d’un diagnostic termites.

Un diagnostic assainissement est obligatoire si le terrain mis en vente est équipé d’une installation d’assainissement non collectif : fosse septique, microstation d’épuration…

Etape 3 : vérifier le bornage du terrain et les servitudes

Le bornage définit précisément la limite entre deux terrains. Il n’est pas requis, mais il est recommandé. Ceci évite les disputes sur les limites de propriété.

L’opération de bornage est effectuée par un expert-géomètre. Le procès-verbal de bornage qu’il établit permet de définir juridiquement les limites du terrain.

Par ailleurs, il faut aussi vérifier la présence éventuelle de servitudes. Le cadastre permet de savoir si le terrain possède des servitudes. Il peut s’agir d’un droit de passage dont bénéficie le voisin. Il peut aussi exister des servitudes d’utilité publique, comme le passage de canalisations ou de câbles électriques, des projets de voiries.

💡A noter : le plan de bornage et le plan cadastral sont différents. Ils permettent tous deux de délimiter une parcelle mais le premier a une valeur juridique tandis que l’autre n’a qu’une valeur informative.

Etape 4 : formuler une offre d’achat au vendeur

L’offre d’achat n’est pas obligatoire et elle peut être orale ou par mail. Elle n’engage ni l’acheteur ni le vendeur.

Si l’offre est écrite et envoyée par courrier, elle a une valeur juridique. Une acceptation écrite du vendeur engage alors l’acheteur à l’achat du terrain.

Etape 5 : signer un compromis de vente puis clore la vente

Après l’acceptation de l’offre par le vendeur, vient le moment de la signature d’un compromis de vente.

Il fixe les modalités de la vente qui sera effectuée quelques semaines plus tard chez le notaire. Le compromis de vente de terrain a valeur de d’avant-contrat qui scelle les conditions de l’opération avec une signature des parties en présence.

Le compromis de vente d’un terrain à bâtir peut être un acte sous seing privé, plus généralement un acte authentique chez un notaire. La signature du compromis de vente s’accompagne, en général, du versement d’une indemnité d’immobilisation de 5% du montant total de la transaction).

Si le terrain est situé dans un lotissement, le délai de rétractation de l’acquéreur est de dix jours après la signature du compromis de vente.

Si le terrain est situé hors d’un lotissement (terrain diffus), aucun droit de rétractation n’est prévu légalement mais rien n’empêche les deux parties d’ajouter une clause à cet effet.

Etape 6 : payer les frais d’acquisition

Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix total du terrain qui incluent les émoluments du notaire, les taxes diverses telles que les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière, la TVA.

La taxe d’aménagement : cet impôt est perçu par la commune et le département à raison de 820 € par mètre carré hors Île-de-France et 929 € par mètre carré en Île-de-France. Cet impôt sert à financer les équipements publics (réseaux, voiries) nécessaires aux futures constructions et aménagements publics.

Les frais de raccordement : un terrain à bâtir n’est pas forcément viabilisé. Les frais afférents peuvent aller de 5 000 € pour un terrain situé dans un quartier pavillonnaire à 15 000 € pour un terrain très isolé ou difficile d’accès.

Etape 7 : comprendre les différents contrats de construction

Il existe différents types de contrats de construction d’une maison sur un terrain :

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan

Il consiste à choisir sa maison sur catalogue avec des options modulables. Il est signé avec le constructeur. Il garantit le prix et la livraison.

Le contrat de maîtrise d’œuvre

Ce contrat est signé entre le maître d’ouvrage (c’est-à-dire vous, le propriétaire) et un professionnel, généralement un architecte ou un maître d’œuvre. Celui-ci s’engage à concevoir le projet, à choisir les entreprises qui réaliseront les travaux et à superviser ces travaux jusqu’à leur achèvement.

Le contrat d’entreprise

Ce contrat est signé entre le maître d’ouvrage et chaque entreprise qui interviendra sur le chantier (par exemple, un électricien, un plombier, un maçon, etc.). Chaque contrat d’entreprise définit précisément les travaux que l’entreprise s’engage à réaliser, ainsi que le coût et les délais de ces travaux.

Le contrat de réservation en VEFA (vente en état futur d’achèvement).

Ce contrat est signé avec un promoteur. C’est un document préliminaire qui précède la signature de l’acte authentique de vente lorsqu’on achète un bien immobilier neuf qui n’est pas encore construit. C’est un type d’achat courant pour les programmes immobiliers neufs.

💡 A noter : il est possible d’acheter un terrain constructible sans construire. Il n’existe aucune obligation de faire construire une maison même si vous disposez d’un permis de construire. Toutefois, certaines municipalités appliquent une taxe sur un terrain constructible non-construit.

Etape 8 : anticiper la fiscalité d’un terrain constructible

Taxe foncière :
Chaque propriétaire doit s’acquitter de la taxe foncière, qu’il s’agisse d’un logement ou d’un terrain constructible non bâti. Cette taxe est déterminée par la municipalité et varie donc selon la commune.

Plus-value :
Lors de la vente d’un terrain constructible non bâti, une taxe sur la plus-value peut s’appliquer. Pour les terrains détenus depuis 22 ans, cette taxe est totalement exonérée. Elle est similaire à celle des biens immobiliers classiques.

Prélèvements sociaux :
Concernant les prélèvements sociaux, l’exonération totale intervient après 30 ans de détention du terrain. À partir de la 5e année, un abattement de 1,65 % est appliqué. Au-delà de la 22e année, cet abattement est de 9 %. Notons qu’il y a un abattement spécifique de 1,6 % pour la 22e année uniquement.

Les avantages d’un terrain à bâtir par rapport à une maison existante

Liberté de conception :
Construire sa propre maison offre une liberté inégalée pour la personnaliser. Cela permet de créer une demeure qui reflète totalement vos goûts et besoins, en décidant de chaque élément, de la disposition aux équipements.

Sélection des matériaux :
Construire c’est aussi choisir ses matériaux. Vous pouvez privilégier des options durables et écologiques, pour réduire vos dépenses énergétiques et votre impact environnemental. Opter pour des matériaux de qualité est également synonyme d’économies d’entretien à long terme.

Un investissement judicieux :
L’acquisition d’un terrain constructible est souvent un placement pérenne. Sa valeur peut augmenter, surtout dans des zones en développement. De plus, avec la construction, des garanties comme celle de parfait-achèvement ou la décennale sécurisent votre investissement. Ces garanties couvrent d’éventuels défauts et dommages pendant et après la construction.

Opportunité de revenus :
Construire sa maison, c’est aussi l’occasion d’envisager des sources de revenus. En intégrant par exemple une location annexe ou une chambre d’hôtes, vous pouvez rentabiliser votre investissement plus rapidement et bénéficier d’une source de revenu stable.

– Les avantages de faire construire sa maison