Guide : pas d’impôts grâce à l’amortissement LMNP

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet aux loueurs de bénéficier de divers avantages fiscaux qui permettent de réduire leur imposition.

Au moment de sa déclaration d’activité, le loueur sous statut LMNP peut choisir le régime d’imposition réel qui offre la possibilité de pratiquer l’amortissement du bien immobilier et mobilier (1).

Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP et ses avantages fiscaux ?

L’amortissement fiscal est la technique comptable par laquelle on peut déduire le coût d’acquisition et de production d’un bien sur plusieurs années. C’est un mécanisme comptable par lequel on chiffre la perte de valeur d’un bien immobilier due à son usure normale au cours du temps.

Il s’agit donc de réduire les bénéfices déclarés pour diminuer la base imposable afin que le loueur de meublé non professionnel paie moins voire pas d’impôts.

Toute personne éligible au statut de LMNP peut pratiquer l’amortissement fiscal à condition d’adopter le régime d’imposition réel en lieu et place du régime micro-BIC, affecté par défaut au statut.

👉 LMNP ou LMP : lequel est le plus avantageux ?

Quels sont les éléments amortissables ?

Une dépense amortissable est une dépense de plus de 600 € effectuée pour l’entretien, l’embellissement ou l’ameublement du bien dans l’année de la déclaration.

Ces charges déductibles doivent être justifiées par un document justificatif et doivent appartenir à l’une des trois catégories suivantes :

• Le bien immobilier lui-même
• Le mobilier
• Les travaux

Concrètement, le loueur sous statut LMNP peut amortir  :

• la valeur H.T. de l’immobilier (hors terrain qui n’est pas amortissable)
• les frais d’acte
• la valeur H.T. du mobilier
• les travaux dans le bien

Quelles sont les durées d’amortissement ?

L’amortissement permettant de prendre en compte la perte de valeur au fil du temps, il se calcule sur une durée fixée par l’administration fiscale.

Par ordre croissant, les durées d’amortissement se découpent comme suit :

• L’amortissement du mobilier se fait sur une période de 5 à 10 ans soit un taux d’amortissement de 10 à 20% par an.
• L’amortissement des travaux se fait sur une période de 5 à 25 ans soit un taux d’amortissement de 4 à 20% par an.
• L’amortissement de l’immobilier et des frais de notaire se fait sur une période de 20 à 40 ans soit un taux d’amortissement de 2,5 à 5% par an.

Pour complexifier un peu les choses, l’amortissement du bien immobilier se fait par composants dont la durée est variable. Par exemple, le gros œuvre est amortissable sur 80 ans alors que l’installation électrique est amortissable sur 25 ans.

Les limites de l’amortissement en LMNP

Plafonnement annuel de l’amortissement

En LMNP, il n’est pas possible de créer de déficit fiscal par l’amortissement. Ce dernier est donc plafonné annuellement par l’administration fiscale. L’amortissement ne doit pas dépasser la différence entre le montant annuel des loyers moins les charges.

Dans le cas où l’amortissement est supérieur, il est possible de différer les charges d’amortissement sans limite de durée ou de montant.

Risques de redressement fiscal

Le régime réel avec amortissement est potentiellement très avantageux mais il est contraignant car la mise en œuvre de l’amortissement peut se révéler complexe. Elle nécessite un calcul compliqué ainsi que des obligations comptables avec production d’un bilan qui détaille les amortissements et d’un compte de résultat.

Pour optimiser les avantages en réduisant le risque d’erreur qui conduirait à un redressement fiscal, il est préférable d’être accompagné d’un expert-comptable.

Comment exploiter l’amortissement en LMNP pour réduire son impôt sur le revenu ?

Pour bien exploiter l’amortissement du bien, il faut bien comprendre comment on le calcule.

Comment calculer l’amortissement ?

En LMNP, l’amortissement pratiqué est linéaire c’est à dire qu’on déduit une annuité constante sur toute la durée d’amortissement du bien.

Voici un exemple fictif pour illustrer les bénéfices de l’amortissement en LMNP (source impots.gouv.fr) :

Prenons un bien d’une valeur de 150 0000€ amortissable sur 50 ans. Cela représente donc un taux d’amortissement de 2% soir un amortissement annuel de 3000€ (150 000 * 2/100).

Supposons que le propriétaire perçoit 10 000€ de loyers pour l’année en cours et que cette même année, il déduit 8000€ de charges. Alors, bien qu’en théorie il devrait pouvoir déduire 3000€, en réalité il ne pourra déduire que 2000€ soit le total des loyers (10000€) moins le total des charges (8000€).

Le reliquat de 1000€ est déductible les années suivantes.

Sources

1- Les régimes d’imposition – https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition