La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) de seconde main

Avant d’aborder La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) de seconde main, rappel sur le LMNP. C’est un statut fiscal qui permet aux particuliers de bénéficier de certains avantages lorsqu’ils louent un bien immobilier meublé. Ce statut est souvent utilisé dans le cadre de la location en résidence de services, qui comprend les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, les résidences de tourisme, etc.Cet article explore les avantages et inconvénients de ce dispositif et l’option rentable du LMNP en seconde main

LMNP en résidence de services: comprendre le dispositif

Le dispositif LMNP permet à un particulier de louer un logement meublé en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Pour être éligible à ce dispositif, le logement doit être équipé de tous les meubles nécessaires à la vie quotidienne du locataire.

Quand cette location meublée est réalisée au sein d’une résidence de services, c’est-à-dire une résidence avec services pour étudiants ou personnes âgées, ou une résidence de tourisme par exemple, le bailleur peut prétendre à certains avantages fiscaux supplémentaires. Vous pouvez retrouver nos biens immobiliers neuf éligibles au dispositif LMNP en résidences de services sur notre site www.clares.fr

Avantages et inconvénients du dispositif LMNP en résidence de services

Avantages du dispositif LMNP en résidence de services

• Récupération de la TVA: L’achat d’un logement neuf en résidence de services permet de récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui réduit le coût de l’investissement.
• Revenus locatifs garantis: En signant un bail commercial avec l’exploitant de la résidence, le bailleur s’assure de percevoir des loyers, même si le logement n’est pas occupé.
• Avantages fiscaux: Sous certaines conditions, les revenus locatifs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts (dispositif Censi-Bouvard) ou d’une exonération de l’impôt sur les bénéfices (régime du réel).
• Gestion simplifiée: L’exploitant de la résidence se charge de la gestion du logement (recherche de locataires, entretien, etc.), ce qui allège la charge du bailleur.

Inconvénients

• Engagement de longue durée: Le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence est généralement d’une durée de 9 à 12 ans. Cela limite la flexibilité de l’investisseur.
• Risque lié à l’exploitant: Si l’exploitant de la résidence rencontre des difficultés financières, cela peut avoir un impact sur les revenus locatifs. Chez Clares Immobilier, nous avons un comité de référencement qui sélectionne les programmes et les gestionnaires selon des critères de qualité strictes afin d’éviter ce type de déconvenues. 
• Valorisation immobilière limitée: La revente d’un logement en résidence de services peut s’avérer plus complexe et moins rentable qu’un logement traditionnel, car sa valeur est liée à la qualité de l’exploitant et à la rentabilité de la résidence.
• Frais de gestion: Les frais liés à la gestion de la résidence par l’exploitant peuvent être élevés.

En conclusion, le dispositif LMNP en résidence de services offre des avantages intéressants pour les investisseurs cherchant à générer des revenus locatifs réguliers avec une gestion simplifiée. Toutefois, il convient de bien évaluer les risques, notamment celui lié à la dépendance envers l’exploitant de la résidence. Il est conseillé de se faire accompagner par un conseiller en immobilier neuf pour optimiser son investissement.

Le dispositif LMNP en résidences de services de seconde main

La Location Meublée Non Professionnelle de seconde main (ou LMNP ancien) désigne le dispositif appliqué à l’achat d’un bien déjà en exploitation, souvent dans une résidence de services.

Le principe est le même que pour un achat neuf, à savoir que l’investisseur achète un logement meublé au sein d’une résidence de services et signe un bail commercial avec un exploitant qui se charge de la gestion du bien. Toutefois, les spécificités de l’investissement dans le LMNP de seconde main méritent d’être soulignées.

Avantages du LMNP de seconde main

• Prix d’achat inférieur: L’investissement dans un LMNP de seconde main est généralement moins cher que l’achat d’un logement neuf, ce qui permet une meilleure rentabilité locative brute.
• Rentabilité immédiate: Lors de l’achat d’un bien déjà en exploitation, les loyers sont perçus dès la signature de l’acte de vente, ce qui assure une rentabilité immédiate.
• Pas de risque de non-livraison ou de retard: Contrairement à l’investissement dans le neuf, l’achat de seconde main évite les risques de non-livraison ou de retard dans la construction.

Inconvénients du LMNP de seconde main

• Bail commercial déjà en cours: Lorsque vous achetez un LMNP de seconde main, vous reprenez le bail commercial déjà en place. Il est donc important de vérifier les termes de ce bail, notamment la durée restante, les conditions de renouvellement, etc.
• Pas de récupération de la TVA: Contrairement à l’achat d’un bien neuf, l’achat d’un bien de seconde main ne permet pas de récupérer la TVA.
• Possibles travaux à prévoir: Selon l’âge du bien, des travaux d’entretien ou de remise aux normes peuvent être à prévoir.

En somme, le LMNP de seconde main offre une solution attractive pour les investisseurs recherchant une rentabilité immédiate et prêts à se lancer dans la vérification d’un bail commercial en cours. Il s’agit toutefois d’un dispositif complexe qui nécessite une bonne connaissance du marché et une analyse rigoureuse du bien et de son exploitation. Comme pour le LMNP neuf, il est conseillé de se faire accompagner par un conseiller immobilier neuf Clares pour optimiser son investissement.

Rappel : Le parcours d’achat en LMNP

Pour rappel si le dispositif LMNP en résidences de services vous intéresse, voici le parcours d’achat :

1. Recherche du bien immobilier: L’investisseur commence par identifier le type de bien immobilier qu’il souhaite acquérir (type de résidence de services, localisation, etc.).
2. Analyse financière et fiscale: L’investisseur évalue la rentabilité de l’investissement, en prenant en compte le prix d’achat, les loyers attendus, les avantages fiscaux du LMNP en résidence de services, etc.
3. Étude du bail commercial (pour le LMNP de seconde main): L’investisseur étudie attentivement les termes du bail commercial déjà en place, notamment la durée restante, les conditions de renouvellement, les obligations de l’exploitant, etc.
4. Financement de l’achat: L’investisseur définit son plan de financement (apport personnel, crédit immobilier, etc.) et obtient l’accord de sa banque si nécessaire.
5. Signature du contrat de réservation (pour le LMNP neuf) ou de l’acte de vente (pour le LMNP de seconde main): L’investisseur formalise son achat par la signature d’un document officiel.
6. Gestion du bien immobilier: Une fois propriétaire, l’investisseur confie la gestion du bien à l’exploitant de la résidence via un bail commercial.
7. Déclaration fiscale: L’investisseur déclare ses revenus locatifs et bénéficie des avantages fiscaux du LMNP.
8. Suivi de l’investissement: L’investisseur suit la performance de son investissement au fil du temps et peut éventuellement envisager de revendre son bien à terme.

Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un conseiller en immobilier neuf pour chacune de ces étapes, afin de maximiser les chances de réussite de l’investissement. C’est pourquoi, nos conseillers Clares Immobilier se tiennent à votre disposition pour tout compléments d’informations sur le sujet.

Pour en savoir encore + sur le dispositif LMNP en résidence de services, découvrez notre vidéo ci-dessous :