Votre déclaration LMNP simplifiée en 3 étapes

Si vous êtes acquéreur d’un bien que vous souhaitez mettre en location meublée non professionnelle (LMNP), il est important de connaître les différentes étapes pour déclarer officiellement votre activité.

Voici comment effectuer votre déclaration LMNP en 3 étapes expliquées simplement.

Quels sont les risques de ne pas déclarer sa location meublée non professionnelle ?

Pour être direct, ne pas déclarer ses revenus locatifs est illégal. La seule exception à cette règle concerne la location meublée d’une partie de sa résidence principale par le propriétaire.

En ne déclarant pas sa location meublée non professionnelle, on risque de se voir imposer des amendes et des pénalités par l’administration fiscale pour dissimulation d’impôt. Les pénalités peuvent aller de 10% à 80% de majoration de votre revenu imposable suivant la nature de la fraude et votre niveau de responsabilité.

En plus de vous éviter le risque de sanctions fiscales, la déclaration de votre location meublée non professionnelle vous ouvre le droit aux avantages fiscaux associés au statut LMNP.

Quels sont les avantages fiscaux de la déclaration LMNP ?

Pour peu que vos recettes annuelles soient inférieures à 23 000€ et qu’elles représentent moins de 50% des revenus de votre foyer fiscal, vous pouvez prétendre à la fiscalité avantageuse du statut de la location meublée non professionnelle.

Abattement fiscal ou déduction des charges

Au moment de déclarer votre activité, vous aurez à choisir votre régime d’imposition. Suivant le régime pour lequel vous opterez, vous pourrez bénéficier :

• d’un abattement fiscal de 50% sans déductions des charges pour le régime micro-BIC
• de la déduction des charges réelles de vos revenus locatifs pour le régime d’imposition réel.

Au régime d’imposition réel, les charges déductibles de vos revenus locatifs doivent être liées à l’exploitation du bien. Elles doivent être justifiées par des factures.

Elles incluent :

• les charges locatives
• les intérêts d’emprunt
• la taxe foncière
• la taxe d’habitation
• la contribution foncière des entreprises
• les dépenses d’entretien
• les charges de copropriété
• les frais d’externalisation : comptable, honoraires d’agence immobilière
• les frais de publicité

Amortissement déductible

Un bien immobilier s’use avec le temps. Le résultat de cette usure normale est une perte de valeur du bien. L’amortissement est le mécanisme comptable qui permet de répercuter cette perte de valeur dans le temps sur les impôts.

Comme pour la déduction des charges, l’amortissement ne concerne que le régime réel et pas le régime micro-BIC. En LMNP, l’amortissement peut se calculer sur l’immobilier, les travaux et le mobilier.

Les durées d’amortissement ainsi que les règles de déductions sont fixées par l’administration fiscale dans le cadre des durées d’usage.

Les charges déductibles et la mise en œuvre de l’amortissement fiscal implique la tenue d’une comptabilité plus complexe que dans le régime micro-Bic. Cela nécessite le plus souvent de faire intervenir un expert-comptable pour tenir la comptabilité.

La loi Censi-Bouvard : Réduction d’impôts et récupération de la TVA

Le propriétaire d’un bien neuf en résidence de services (résidence étudiante, résidence senior, résidence médicalisée, résidence d’affaire ou de tourisme) mis en location sous le statut LMNP peut bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Censi-Bouvard.

Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11% (plafonnée à 300000€) et de récupérer la TVA de 20% appliquée à l’achat du bien.

Quelle est la procédure à suivre pour une déclaration LMNP ?

Voici les étapes à suivre de la déclaration de l’activité LMNP à la déclaration des revenus locatifs.

1- Déclaration LMNP au tribunal de commerce

Dans les 15 jours suivant le début de la location, le loueur doit déclarer l’activité LMNP au Greffe du Tribunal de Commerce. L’activité de loueur en meublé non professionnel est ainsi déclarée auprès du Centre de Formalité des Entreprises.

À partir du 1er janvier 2023, il sera obligatoire de passer par le site officiel des formalités d’entreprises pour effectuer la déclaration d’activité LMNP.

Le déclarant doit remplir le formulaire Cerfa P0i qui permet d’obtenir son numéro de SIRET et de choisir son régime d’imposition.

2- Choix du régime fiscal de la location meublée

Lors de la déclaration LMNP, vous devez choisir votre régime d’imposition qui conditionnera la procédure de déclaration fiscale. Les revenus locatifs de la location meublée sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous avez le choix entre le régime micro-BIC ou le régime dit de bénéfice réel. Le régime micro-BIC est appliqué pour les revenus locatifs annuels inférieurs à 72 600€. C’est donc le régime par défaut qui est appliqué au statut LMNP dont les revenus ne doivent pas dépasser 23 000€ par an.

Le régime micro-BIC donne droit à un abattement fiscal de 50% mais ne permet pas de déduire les frais et charges associés au bien loué.

Si vous préférez pouvoir déduire les frais et charges locatives de votre revenu brut, vous pouvez choisir le régime réel.

Le régime réel nécessite de tenir une comptabilité qui donne lieu à un bilan et un compte de résultat. Il est donc plus complexe que le régime micro-BIC qui n’impose pas de tenir une comptabilité. Le régime réel peut nécessiter de faire appel à un expert-comptable pour éviter tout problème avec l’administration fiscale.

Si vous optez pour le régime réel, il sera reconduit de façon tacite chaque année sauf si vous faites le choix de passer au régime micro-BIC.

3- Déclaration des revenus LMNP

Chaque année d’exploitation locative de votre bien immobilier, vous devez déclarer vos revenus locatifs au moment de la déclaration de revenus. Suivant le régime choisi, les obligations déclaratives sont différentes.

Si vous êtes au régime micro-BIC, vous devez indiquer le montant brut des recettes, c’est à dire la somme des loyers perçus, sur le formulaire 2042 C-PRO. C’est l’administration fiscale qui déduit l’abattement de 50% de vos revenus locatifs sur la base de votre déclaration.

Si vous êtes au régime réel, vous devez effectuer votre déclaration de résultats sur le formulaire 2031-SD et reporter les résultats sur la déclaration de revenu 2042 C-PRO. Le calcul est plus complexe puisque vous pourrez déduire un certain nombre de charges ainsi que les amortissements du bien immobilier de vos revenus locatif.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

1. Réduction d’impôts : les loyers perçus bénéficient d’une réduction d’impôts.
2. Revenus complémentaires stables et réguliers : les revenus générés par les locations meublées sont passifs, stables et réguliers.
3. Propriété sans gestion : le statut LMNP permet à l’investisseur de bénéficier d’un bien immobilier sans s’occuper de sa gestion.
4. Valorisation du patrimoine : l’investisseur peut valoriser son patrimoine immobilier et le transmettre à sa descendance.
5. Aucune limitation de durée : le statut LMNP n’impose pas de limitation de durée, et l’investisseur peut profiter des avantages fiscaux pendant une durée illimitée.