Comment payer moins d’impôts grâce au déficit foncier ?

Moins connu que le dispositif Pinel, mais tout aussi efficace en matière de défiscalisation, le déficit foncier offre la possibilité de gommer une partie de vos revenus globaux. Comment ça marche ? On vous donne toutes les clés !

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal et comptable qui permet de déduire des charges liées à un bien ancien à rénover sur ses revenus locatifs. En effet, cette méthode de défiscalisation permet de soustraire aux revenus fonciers, tout un panel de charges liées à un logement : travaux d’entretien et d’amélioration, provisions pour dépenses, primes d’assurance, frais de gardiennage et de concierge, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.

Bon à savoir : Attention tous les travaux ne font pas partie du déficit foncier. Les travaux de construction ou de reconstruction (agrandissement de surfaces habitables, par exemple) ne permettent pas d’en bénéficier. Conservez bien toutes les factures de vos travaux pour preuves.

Vous l’aurez compris, faire des travaux dans un bien immobilier ancien voué à la location peut vous permettre de payer moins d’impôts. En effet, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’éventuel surplus est reportable pendant 10 ans.

Sachez que lorsque vous avez recours au déficit foncier pour réduire vos revenus, vous vous engagez à continuer à louer votre bien pendant les 3 années suivantes (c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre N+3) (article 156-I-3 du CGI).

Zoom sur le régime réel

Pour profiter de cet avantage, il faut que vos revenus locatifs soient imposés selon le régime d’imposition «réel». Il s’agit du régime imposé par défaut par l’administration fiscale lorsque vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€ par an.

Déclarer son déficit foncier

Vous devez reporter sur votre déclaration de revenus fonciers 2044 : le montant des intérêts relatifs à l’année d’imposition, le montant de la taxe foncière, le montant des factures des travaux, etc. Le total de vos revenus fonciers doit être inférieur à celui de vos charges pour créer un déficit foncier.

Pensez à conserver les copies et les preuves de paiement, les justificatifs de charges, les factures de travaux, les tableaux d’amortissement des prêts, les relevés de comptes où apparaissent le débit des intérêts, en cas de contrôle.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Prenons l’exemple d’un propriétaire bailleur qui loue un appartement non meublé en année N.

La répartition de ses revenus et charges se fait ainsi :

Par conséquent, cela donne : 750 – 1050 – 1450 = – 1750.
Le déficit foncier s’élève donc à 1750 €.

Les intérêts d’emprunt étant supérieurs aux revenus fonciers, ils participent donc à l’origine du déficit, soit 1050 – 750 = 300 €. Ce montant pourra être imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Des plus, le propriétaire pourra déduire 1450 € de son revenu global soumis à l’impôt sur le revenu.

Bon à savoir : si les revenus fonciers sont supérieurs aux intérêts d’emprunt, on soustrait à la somme obtenue celle des charges non financières :

– Si le résultat est positif, il n’y pas de déficit.

– S’il est négatif, le déficit est imputable sur le revenu global (sous respect du plafond de 10 700 € par an).

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