Comment effectuer le calcul d’un loyer Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôts s’ils louent leur bien immobilier à des locataires aux revenus modestes. Pour réaliser cet objectif, la loi Pinel encadre les loyers des logements mis en location sous les termes du dispositif.

Comment calculer le loyer pour qu’il ne dépasse pas les plafonds réglementaires ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

L’avantage fiscal accordé aux propriétaires d’appartements mis en location sous les conditions de la loi Pinel vise deux objectifs.

Premièrement, le dispositif cherche à redynamiser le marché locatif dans certaines zones géographiques soumises à des tensions. Ces zones dites tendues sont essentiellement des grandes villes qui souffrent d’une très forte demande locative et d’une offre faible et peu attractive du fait des loyers élevés.

Deuxièmement, la loi Pinel cherche à faciliter l’accès au logement à des personnes aux revenus modestes dont les ressources sont trop élevées pour accéder aux logements sociaux mais trop faibles pour facilement accéder au parc immobilier privé.

Pour tenter de trouver une solution à ces deux problèmes, le dispositif de la loi Pinel repose sur :

• Un zonage géographique qui définit la tension immobilière d’une commune. Seuls les logements en zones dites tendues entrent dans le cadre de la loi Pinel.
• L’encadrement des loyers qui dépend de la classification de la zone géographique et des ressources du locataire.

Si un logement est éligible à la réduction d’impôts prévue par la loi Pinel alors le propriétaire va devoir calculer un loyer qui respecte un plafond réglementaire à ne pas dépasser.

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Comment calculer un loyer Pinel ?

Le calcul du loyer Pinel en fonction de la zone géographique demande de prendre en compte les éléments suivants.

La zone géographique du logement

Le zonage du territoire créé en 2003 par le dispositif Robien permet de définir un niveau de tension du marché locatif. Il a été révisé plusieurs fois depuis sa création.

Il comprend 5 zones géographiques qui correspondent chacune à un niveau de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements à louer.

De la zone la plus tendue à la zone la moins tendue :

• La zone A bis est la plus tendue de toutes. Les loyers y sont très élevés. Le besoin d’immobilier neuf y est élevé. Il s’agit de Paris et de plus de 70 communes d’Île de France.
• La zone A et la zone B1 sont des zones tendues. Les loyers y sont de très élevés à élevés. L’offre sur le marché locatif y est insuffisante en regard de la croissance de la population.
• Les zones B2 et C sont des zones dites détendues. L’offre locative y est suffisante en regard de le croissance démographique. Les tarifs des loyers y sont corrects.

Les zones A, A bis et B1 sont éligibles loi Pinel. Les zones B2 et C ne sont pas concernées par le dispositif de la loi Pinel sauf en cas d’agrément préfectoral.

Le zonage n’est pas fixe dans le temps pour prendre en compte les changements du marché immobilier. Le site service-public.fr permet de connaître le zonage de sa commune.

Le plafond de loyer au mètre carré

L’administration fiscale applique un loyer mensuel maximum par mètre carré, hors charges, à ne pas dépasser. Ce plafond est révisé tous les ans.

Pour un bail signé en 2023, les plafonds de loyer au mètre carré sont les suivants :

• Zone A bis : 18.25 €
• Zone A : 13,56 €
• Zone B1 : 10,93 €
• Zone B2 : 9,50 € (sous la condition d’un agrément préfectoral)

Il ne reste plus qu’à calculer le montant du loyer en prenant en compte les paramètres d’ajustement qui suivent.

Superficie et coefficient multiplicateur

Pour tenir compte de la dégressivité des loyers en fonction de leur superficie, le calcul du plafond de loyer ne se fait pas directement en multipliant le plafond au mètre carré par le nombre de m² du logement.

L’administration fiscale a défini le coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/S où S est la surface de l’appartement.

Prenons l’exemple d’un appartement de 50 m² en zone A :

• Le coefficient multiplicateur correspond à 0,7+19/50
• Le plafond de loyer au mètre carré de cet appartement corresponde au plafond de loyer de la zone A multiplié par le coefficient multiplicateur calculé précédemment
• Le plafond de loyer au mètre carré d’un appartement de 50m² en zone A correspond donc à 13,56 x (0,7+19/50)

Le coefficient multiplicateur ne peut pas dépasser la valeur de 1,2.

Surface habitable et annexes

Le calcul du plafond de loyer Pinel est complet lorsque la surface des annexes est prise en compte en plus de la surface habitable ce qui permet de définir la surface utile.

La moitié de la surface des caves, balcons et autres remises doit être intégrée au calcul. Cependant, cette surface à ajouter est limitée à 8 m² maximum par logement.

C’est la surface utile qui entre dans le calcul final du loyer Pinel.

Quelle formule pour calculer un loyer Pinel ?

Maintenant que nous avons tous les éléments du calcul, nous pouvons expliciter la formule pour déterminer le loyer d’un logement en loi Pinel qui ne dépasse pas le plafond réglementaire fixé par l’administration fiscale.

Les paramètres de la formule sont les suivants :

• Plafond de loyer : le plafond réglementaire de loyer au mètre carré dans la zone géographique du logement
• Coefficient multiplicateur calculé en fonction de la surface utile S du logement
• La surface utile S correspond à la surface habitable du logement plus la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m²

La formule est donc la suivante :

Loyer = Plafond de loyer * (0,7 +19/S) * S

Pour un appartement de 50 m² avec un balcon de 4m² en zone A, le loyer hors charges sera donc le résultat de 13,56 * (0,7+19/54) * 54 = 770.20€

C’est le loyer maximal à ne pas dépasser pour respecter les conditions de la loi Pinel pour un appartement de 54 m² de surface utile en zone A.

💡Le dispositif PINEL donne la possibilité de louer son bien à ses enfants ou à ses ascendants à condition que le locataire soit exclu du foyer fiscal.