Bien choisir un expert-comptable LMNP : ce que vous devez savoir

La location de bien meublé non professionnelle permet à tout contribuable de profiter d’avantages fiscaux en exerçant l’activité de loueur de logements meublés. La contrepartie, c’est que le loueur sous statut LMNP aura des obligations déclaratives et comptables vis-à-vis de l’administration fiscale. A-t-il nécessairement besoin d’un expert-comptable ? Si oui, comment s’assurer de choisir le bon expert-comptable ?

À quoi sert un expert-comptable en LMNP ?

Quand le propriétaire d’un bien immobilier déclare son activité de loueur de meublé non professionnel sous le statut LMNP, il doit choisir son régime d’imposition.

La première possibilité est de rester sur le régime d’imposition par défaut qui est appliqué au statut LMNP. Les revenus des loyers sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime par défaut est donc le régime micro-BIC. La seconde possibilité est d’opter pour le régime réel simplifié.

Le choix du régime d’imposition n’est pas sans conséquences du point de vue des obligations comptables.

Le régime micro-BIC en bref

Tant que le montant des loyers perçus ne dépasse pas 72 600€ par an, c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Le statut LMNP étant plafonné à 23 000€ annuels de revenus locatifs, c’est donc par défaut le régime micro-BIC qui prévaut.

Le régime micro-BIC permet au bailleur de bénéficier d’un abattement forfaire de 50% sur les revenus générés par la location meublée.

Sous le statut LMNP en micro-BIC, les contraintes comptables et déclaratives sont allégées dans la mesure où il  n’est pas possible de déduire les charges locatives.

Le loueur LMNP doit simplement tenir un livre des recettes et des dépenses et reporter le total des recettes annuelles dans le formulaire 2042 C PRO au moment de déclarer ses revenus. L’administration fiscale se charge d’appliquer l’abattement de 50% du régime d’imposition sur la base des recettes déclarées.

Le régime réel en bref

Sous statut LMNP, il n’est pas possible de basculer automatiquement du régime micro-BIC au régime réel puisque le plafond de revenus locatifs LMNP, qui est de 23 000€ annuels, est inférieur au plafond micro-BIC de 72 600€ par an.

Par contre, le loueur LMNP peut choisir d’opter volontairement pour le régime d’imposition réel. Le régime réel permet de déduire les charges locatives et de pratiquer l’amortissement du bien immobilier pour réduire les bénéfices déclarés.

Sous le statut LMNP au régime réel, il y a des contraintes comptables et déclaratives dans la mesure où le loueur LMNP doit déclarer ses revenus issus des loyers, ses charges et ses amortissements qu’il faut calculer. Il doit donc produire une liasse fiscale, contenant le bilan comptable et le compte de résultat, qu’il présente à l’administration fiscale au moment de sa déclaration de revenus.

Un expert-comptable LMNP dans quel cas ?

Vous l’aurez compris, pour le loueur sous statut LMNP qui opte pour le régime micro-BIC, il n’est pas nécessaire de faire appel à un expert-comptable. Les contraintes comptables (livre des recettes) et déclaratives (formulaire 2042 C PRO) de ce régime sont légères et relativement simples.

Il n’en va pas de même en optant pour le régime réel. Face à la complexité que peut représenter la tenue d’une comptabilité stricte, il est préférable de s’assurer de minimiser le risque d’erreurs comptables et/ou déclaratives qui peuvent se révéler coûteuses aussi bien en temps qu’en argent.

C’est d’autant plus préférable que l’administration fiscale peut avoir tendance à plus contrôler les déclarations de propriétaires LMNP qui tiennent leur comptabilité seuls sans l’appui d’un expert-comptable.

En d’autres termes, mieux vaut être accompagné d’un expert-comptable surtout si vous êtes au régime réel d’imposition. Mais comment s’assurer de faire le bon choix ?

Quels critères prendre en compte pour choisir l’expert-comptable LMNP qui conviendra le mieux ?

La collaboration avec un expert-comptable va un peu plus loin que « simplement » tenir la comptabilité et remplir la déclaration de votre location meublée même si c’est le cœur de la prestation que vous cherchez.

Voici quelques critères qui peuvent vous orienter pour choisir l’expert-comptable qui s’occupera des obligations de votre activité LMNP.

Rechercher un accompagnement et du conseil

Vous déléguez la comptabilité à un expert-comptable dans le but de :

• Minimiser les risques d’erreurs et vous éviter de perdre de l’argent
• Perdre le moins de temps possible dans une activité aussi chronophage que tenir une comptabilité
• Respecter toutes les obligations légales imposées par l’administration fiscale

Théoriquement, tout expert-comptable est à même de fournir ces services. Ce qui distinguera les experts-comptables les un des autres, c’est la capacité à vous conseiller sur les meilleurs options fiscales.

Opter pour un expert-comptable spécialisé en LMNP ?

L’avantage d’un spécialiste de la LMNP c’est qu’il sera généralement toujours au fait de la fiscalité changeante de la location meublée.

La contrepartie de la spécialisation de l’expert-comptable c’est qu’il pratiquera probablement un tarif un peu plus élevé qu’un expert-comptable plus généraliste.

Si vous accordez autant d’importance au conseil qu’à la stricte conformité réglementaire de votre comptabilité autant vous assurer de traiter avec un expert-comptable spécialisé en LMNP.

Une question de tarif ?

Bien que les frais d’un expert-comptable constituent une charge déductible, c’est évidemment un paramètre à prendre en compte pour choisir votre prestataire.

Malheureusement, l’offre pléthorique ne nous permet de donner qu’une fourchette indicative des tarifs pratiqués pour les prestations comptables en LMNP qui vont de 300€ à 1000€ par an.

Le tarif de l’expert-comptable dépend de nombreux facteurs au nombre desquels on peut noter le périmètre des missions que vous lui confierez, le nombre de locations dont il aura la charge ou sa réputation.

Un expert-comptable en ligne ou physique ?

Les deux options sont possibles : vous avez la possibilité de choisir un cabinet d’expertise en ligne plutôt qu’un expert-comptable à proximité de chez vous.

Les deux solutions assurent les mêmes garanties concernant les obligations vis-à-vis de l’administration fiscale et sont tenus d’engager leur responsabilité.

L’expert-comptable en ligne sera en règle générale moins cher. De nombreux cabinets proposent des interfaces en ligne à moins de 30€ par mois.

L’expert-comptable de proximité sera souvent un peu plus cher mais il offrira la possibilité de bénéficier d’un suivi personnel avec des rendez-vous en face à face.

Armé de ces critères, vous n’avez plus qu’à faire établir des devis pour choisir l’expert-comptable qui s’occupera de votre LMNP.

Se simplifier les démarches administrative et la comptabilité avec un LMNP en résidence gérée

L’investissement LMNP en résidence gérée est une solution clé en main très intéressante.

Il consiste à acheter un bien immobilier dans une résidence de services (étudiants, tourisme, séniors, EPHAD, etc.) et à le mettre en location meublée. Un bail commercial est alors signé avec l’exploitant qui s’occupe de la gestion locative et de la perception des loyers.

De plus, l’investisseur bénéficie d’un statut de Loueur Meublé Non Professionnel qui lui permet d’avoir des sources de revenus complémentaires et défiscalisés dans la catégorie des BIC. En optant pour le régime réel simplifié, l’investisseur peut également amortir sa valeur d’investissement et ne pas payer d’impôts supplémentaires pendant plus de 20 ans.