Fiscalité LMNP : êtes-vous sûr de profiter de tous ses avantages ?

Ouverte à tous les contribuables, la possibilité d’exercer l’activité de loueur en meublé non professionnelle permet de profiter d’une fiscalité avantageuse.

La location meublée non professionnelle désigne toute location de logement meublé qui n’est pas effectuée dans le cadre d’une activité professionnelle. Pour être considérée comme telle, la location doit respecter certaines conditions relatives au logement et au bailleur.

Les deux types de biens éligibles à la LMNP

Appartement ou maison, les biens classiques sont le premier type de biens éligibles à la location meublée non professionnelle. Le gestion locative de ces biens est en général assurée par le propriétaire. Il peut cependant externaliser la gestion en la confiant à un gestionnaire professionnel.

Le second type de bien éligible correspond aux biens en résidence de services telles que les EHPAD, les résidences d’affaires, les résidences étudiantes, les résidences seniors ou les résidences de tourisme. Ces résidences sont gérées par un gestionnaire qui est lié au propriétaire par un bail commercial de 9 ans.

Quelles sont les conditions relatives au logement ?

Pour bénéficier du statut LMNP, la superficie du logement doit être supérieure à 9m². Pour être considéré comme un meublé, le logement doit être équipé.

Il doit contenir :

• Literie complète, couette et couverture inclues
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Équipement de cuisine : plaques de cuisson et four classique ou à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur distincts ou combinés
• Vaisselle et ustensiles de cuisine adapté au nombre d’occupants
• Table et sièges
• Rangements
• Luminaires
• Matériel d’entretien adapté au logement

Quelles sont les conditions relatives au bailleur ?

La loueur de meublé exerce une activité commerciale. Du point de vue fiscal, les revenus locatifs d’une location meublé appartiennent à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour être considéré comme loueur de meublé non professionnel, les revenus locatifs du propriétaire ne doivent pas dépasser 23 000€ par an et doivent représenter moins de 50% de la totalité de ses revenus annuels.

Ces deux conditions fixent le seuil qui, s’il est dépassé, font basculer du statut LMNP à celui de loueur en meublé professionnel en conséquence de quoi vous ne bénéficierez plus des avantages fiscaux associés.

LMNP : quels avantages fiscaux ?

Les fiscalité avantageuse associée au statut LMNP permet au loueur en meublé non professionnel de réduire ses impôts sur le revenu.

Si le loueur respecte les conditions citées précédemment, à quels avantages fiscaux va-t’il pouvoir prétendre ?

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La fiscalité LMNP dépend de votre régime d’imposition

La fiscalité LMNP permet au loueur meublé non professionnel de choisir son régime d’imposition au moment de la déclaration d’activité LMNP. Par défaut, les revenus locatifs étant des bénéfices industriels et commerciaux, c’est le régime micro-BIC qui est applicable en LMNP.

Le régime d’imposition micro-BIC offre un abattement de 50% sur la totalité des revenus locatifs générés par le bien loué. Cependant, le loueur en LMNP peut choisir le régime réel d’imposition.

Dans le régime réel d’imposition, le loueur peut déduire un certain nombre de charges et pratiquer l’amortissement du bien immobilier et mobilier avec pour conséquence de diminuer son revenu net imposable.

Les charges déductibles

Les dépenses générées dans le cadre de l’exploitation du bien immobilier sont des charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs. Toute charge déductible doit être accompagnée de documents justificatifs lors de la déclaration de revenus.

Les charges déductibles incluent :

• les charges locatives
• les intérêts d’emprunt
• la taxe foncière
• la taxe d’habitation
• les petites dépenses d’entretiens
• l’assurance pour loyers impayés
• certaines charges de copropriété
• les frais de tenue de la comptabilité via un CGA
• les honoraires de l’agence immobilière
• les frais de publicité nécessaires à la mise en location du bien (par exemple, l’inscription à un site de petites annonces immobilières…)

A propos des charges locatives récupérables

Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses que le locataire doit rembourser au propriétaire car initialement payées par ce dernier. Elles peuvent inclure des frais de services publics, des taxes foncières, des assurances, des frais de gestion et d’entretien, des frais de réparation et de maintenance et d’autres frais liés à l’utilisation des biens.

Les charges locatives sont généralement incluses dans le montant du loyer mensuel et peuvent être imputées aux locataires sous forme de montant fixe ou de pourcentage de la valeur du loyer.

Citons par exemple :

• Frais de chauffage, d’eau et d’électricité
• Frais de fonctionnement et de nettoyage
• Frais de réparation et de maintenance (ascenseur…)
• Frais de gestion et de location
• Frais d’accès aux équipements communs (piscine, salle de sport, etc.)

A propos de la comptabilité tenue par un centre de gestion agréé (CGA)

Un centre de gestion agréé (CGA) est une association qui apporte une assistance en matière fiscale pour la gestion d’un LMNP. C’est un service facultatif mais très bénéfique. Le CGA facilite la gestion de votre bien immobilier en contre-partie d’une adhésion d’environ 200 euros par an.

Un des nombreux avantages du CGA, est que l’adhésion permet d’éviter la majoration de 25% lors de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Amortissement fiscal

Sous l’effet de l’usure normale, un bien immobilier perd de la valeur. L’amortissement est le mécanisme comptable par lequel on chiffre cette perte de valeur dans le temps d’exploitation du bien immobilier afin de réduire son imposition.

En LMNP, les dépenses amortissables doivent être supérieures à 600€ et postérieures au début d’activité. Elles doivent être justifiées par des factures.

Pour réduire vos revenus imposables vous pouvez amortir en intégralité :

• les valeurs hors taxe de l’immobilier (hors terrain) et du mobilier
• les travaux effectués dans le logement
• le montant des frais d’acte

Les durées d’amortissement, sur une période de 20 à 40 ans pour l’immobilier et les frais de notaires et une période de 5 à 7 ans pour le mobilier,  sont données par l’administration fiscale dans le cadre des durées d’usage.

Si l’amortissement est un avantage non négligeable pour réduire votre imposition, son calcul peut se révéler complexe. Il peut nécessiter d’être accompagné par un expert-comptable pour tenir une comptabilité optimale.

Réduction d’impôts du dispositif Censi-Bouvard

Dans le cas particulier de l’achat d’un bien neuf en résidence de services, il est possible pour le loueur meublé non professionnel de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif prévu par la loi Censi-Bouvard:

• Réduction d’impôts de 11% sur un montant plafond de 300000€
• Récupération de la TVA de 20% appliquée à l’achat du bien.

Dans le dispositif Censi-Bouvard, l’amortissement du bien n’est pas possible en dessous du plafond de 300000€. Cependant, pour un bien d’une valeur supérieure à 300000€, l’amortissement est possible sur la somme excédentaire.

Le régime micro-BIC ou réel : lequel choisir ?

Chaque régime d’imposition a ses avantages et ses contraintes. Le choix du régime va bien sûr dépendre de la valeur du bien immobilier et du montant des charges associées mais aussi de la façon dont vous voulez vous engager dans votre investissement locatif.

Explication…

Sur le papier, le régime réel d’imposition est plus avantageux que le régime micro-BIC. En régime réel vous pouvez déduire les charges réelles de vos revenus locatifs et pratiquer un amortissement sur le bien. En général cela conduit à des réductions d’impôts supérieures à l’abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs offert par le régime micro-BIC.

La contrepartie c’est que les obligations comptables et déclaratives du régime d’imposition au réel sont plus contraignantes que celles du régime micro-BIC. De plus, la complexité de la mise en œuvre de l’amortissement nécessite le plus souvent l’intervention d’un expert-comptable.

Le régime réel est potentiellement plus avantageux mais plus contraignant et demande d’être accompagné pour en tirer le maximum d’avantages. Le régime micro-BIC est potentiellement moins avantageux mais plus simple pour les loueurs qui veulent se lancer sans accompagnement.

A noter cependant, qu’il est possible de démarrer votre activité sur un régime d’imposition pour en changer plus tard, si les conditions l’exigent.

Informations complémentaires sur la fiscalité LMNP

Service Public – Qu’est-ce qu’un logement d’habitation meublé ? – https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769

Service Public – Impôt sur le revenu : Revenus d’une location meublée – https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744