Acheter un terrain non constructible : les pièges à éviter

Acheter un terrain non constructible peut être un investissement judicieux selon votre projet. Il peut servir de lieu de villégiature quelques mois par an, ou vous pouvez aussi l’utiliser pour développer une activité commerciale en plein air comme par exemple un accrobranche.

Découvrez ce que vous pouvez faire et ce qui est interdit sur un terrain constructible.

Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est une parcelle sur laquelle il n’est pas autorisé d’ériger des structures ou de résider.

Plusieurs facteurs peuvent rendre un terrain non constructible :

• le terrain est situé dans une zone préservée ou protégée (pour des raisons environnementales, historiques ou culturelles);
• terrain sans accès aux services publics comme l’eau, l’électricité, le gaz ou les télécoms;
• terrain avec un relief complexe (terrain en pente ou sol instable);
• terrain qui ne se conforme pas aux normes d’urbanisme locales.

Est-ce qu’un terrain non constructible peut devenir constructible ?

Il n’est pas exclu qu’un terrain non constructible puisse voir son statut évoluer en faveur d’une autorisation de construction. Cette modification est généralement le résultat de discussions avec la mairie. Elle implique une révision du statut juridique du terrain.

Les demandes sont examinées individuellement. Des autorisations temporaires peuvent être accordées, le statut du terrain peut être changé si cela sert l’intérêt de la communauté, ou vous pourriez obtenir la permission d’établir une structure sur un terrain agricole sous certaines conditions.

Investir dans un terrain non constructible peut être judicieux pour réaliser une plus-value lors de la revente, à condition de vérifier auprès de la mairie que le terrain a une chance de devenir constructible.

Peut-on vivre sur un terrain non constructible ?

Les installations à long terme ne sont pas autorisées en règle générale.

Cependant, la législation a évolué avec la loi Alur qui a introduit le concept de « zones pastilles ». Ces zones, spécifiées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune, sont destinées aux habitats alternatifs tels que les yourtes, les Tiny Houses, les roulottes ou les Mobil-homes.

Pour résider dans ces zones pastilles, plusieurs critères sont à respecter :

• Le logement doit être démontable sans l’usage de machines lourdes ;
• Il faut y habiter au moins 8 mois par an ;
• Une déclaration à la mairie est nécessaire ;
• Si la surface de la construction est de 40 m² ou plus, un permis d’aménager est requis ;
• Pour un terrain non raccordé aux réseaux publics comme l’eau ou l’électricité, une autorisation municipale est nécessaire pour installer vos propres équipements.

Il est à noter que les zones pastilles ne peuvent pas être situées dans des zones naturelles et forestières protégées. Elles ne concernent pas non plus les terrains agricoles, où les seules constructions permises sont celles liées à l’exploitation, comme des hangars ou des granges.

Ces zones doivent être incluses dans le PLU par les mairies. Toutefois, peu de mairies les ont intégrées dans leur PLU. Pour savoir si ces zones existent dans votre commune, le service urbanisme de la mairie reste la meilleure source d’information.

Acheter un terrain non constructible pour les vacances

Les tentes ne sont pas considérées comme des constructions permanentes, et sont donc généralement autorisées sans restrictions législatives spécifiques.

Vous avez aussi le droit d’installer des structures comme un camping-car, une roulotte, une caravane ou tout autre habitat temporaire. Toutefois, l’aspect temporaire est indispensable. Une autorisation doit être obtenue auprès de la mairie.

Quelles constructions « en dur » est-il possible de faire sur un terrain non-constructible ?

Il est envisageable de construire une petite structure sur un terrain non constructible, sous réserve de certaines conditions strictes.

Selon le code de l’urbanisme, seules les constructions de moins de 2 m² et dont la hauteur ne dépasse pas 1,5 m sont tolérées. Il pourrait donc s’agir au mieux d’un cabanon, de toilettes sèches ou d’un espace de rangement pour outils ou d’un petit abri de jardin.

Il faut cependant savoir que la municipalité a le pouvoir d’interdire complètement et de façon permanente même ces petites constructions. Ce genre de restriction s’applique notamment en cas de risques identifiés comme des inondations ou des glissements de terrain.

Il existe également des cas spécifiques, comme celui d’une maison qui serait cadastrée sur un terrain non constructible. Dans une telle situation, des règles particulières pourraient s’appliquer.

Quelle fiscalité pour un terrain non constructible ?

La fiscalité pour un terrain non constructible est identique à celle d’un terrain constructible, à savoir :

• La taxe foncière (qui fluctue d’une commune à l’autre)
• L’imposition de la plus-value en cas de revente (impôt sur le revenu et cotisations sociales si détenu moins de 22 ans et 30 ans respectivement – passé ce délai, l’exonération s’applique)
• Si le terrain est en location (par exemple pour des activités en plein air), les revenus locatifs sont soumis à l’impôt.

Il est important de mentionner que certains terrains non constructibles peuvent être exemptés de taxe foncière de manière continue, notamment s’il s’agit : d’un bien public ou d’une voie publique ; d’un cours d’eau ou d’un fleuve navigable ; ou d’un terrain à usage agricole (dans ce cas, l’exonération est permanente mais seulement partielle pour les parts régionale et départementale).

Pourquoi acheter un terrain non constructible ?

Pour créer un espace de loisirs

Vous pouvez implanter sur votre terrain non constructible en site dédié aux loisirs naturels ou sportifs.

Plusieurs options sont envisageables :

• Paintball
• Accrobranche
• Tir à l’arc
• Frisbee Golf
• Parcours d’obstacles / Bootcamp
• Piste de VTT
• Terrain de beach-volley
• Pétanque
• Cours de yoga ou de tai-chi
• Mini-golf
• Ferme pédagogique

Chaque activité a ses propres besoins en termes d’espace et d’équipement, alors assurez-vous d’étudier ces aspects avant de faire votre choix.

Pour un potager

Un autre usage de votre terrain non constructible est de le dédier à l’agriculture personnelle. Que vous souhaitiez établir un petit élevage, planter des arbres fruitiers ou créer un potager, c’est une option réalisable sur ce type de terrain.

Pour une éventuelle plus-value future

Un terrain non constructible est généralement bien moins cher que son équivalent constructible, souvent de 10 à 20 fois. Si le zonage de votre terrain venait à être modifié, vous pourriez réaliser une belle plus-value. Cependant, pour que cet investissement soit réussi, il est crucial de s’assurer que les futures évolutions d’urbanisme de votre commune seront en votre faveur. Prenez donc le temps de vous informer auprès du service d’urbanisme de la mairie avant toute acquisition. À noter que même sans changement de statut, un terrain non constructible peut prendre environ 3 % de valeur chaque année, ce qui peut en faire un investissement intéressant.

Si vous souhaitez faire réviser le statut de votre terrain, la première étape est de contacter le service d’urbanisme de la mairie de la commune où se trouve votre terrain. Vous pouvez faire une demande de révision à travers un recours gracieux.

Comment financer l’achat d’un terrain non constructible ?

L’acquisition d’un terrain non constructible peut être financée par divers types de prêts similaires à ceux utilisés pour acheter un bien immobilier neuf ou ancien. Toutefois, c’est souvent le coût total de l’achat qui guide le choix du financement.

Bien qu’en théorie un prêt immobilier standard pourrait financer ce type d’achat, en pratique c’est peu courant. Il faut se rappeler que les prêts immobiliers sont souvent destinés à des opérations dépassant 50 000 euros. Comme les terrains non constructibles coûtent généralement moins cher, il est rare que leur acquisition nécessite un prêt immobilier.

Le prêt à la consommation est souvent le moyen de financement le plus approprié pour de tels achats. Vous avez alors le choix entre un prêt à la consommation affecté ou un prêt personnel non affecté. Pour un prêt affecté, un compromis de vente sera requis, et le montant du prêt correspondra exactement au prix d’achat du terrain.

Les prêts sociaux comme le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Accession Sociale ou le Prêt Épargne Logement ne sont pas applicables ici, car ils sont réservés à l’achat ou à la construction d’une résidence principale.