Quelle est la différence entre un « terrain à bâtir » et un « terrain constructible » ?

Les termes « terrain à bâtir » et « terrain constructible » sont souvent interchangés. Pourtant, il s’agit de deux notions différentes. Il y a de nombreuses différences physiques et juridiques qui influencent le prix de la parcelle.

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Un terrain constructible est désigné comme tel dès lors qu’il est en capacité d’accueillir une ou plusieurs constructions. Pour ce faire, il doit répondre notamment aux conditions suivantes :

– une étude de sol géotechnique indique que le sol et le sous-sol permettent de bâtir des fondations solides et stables
– le plan local d’urbanisme (PLU) valide la destination des sols et les modalités de construction applicables
– le terrain doit être viabilisé ou en mesure de l’être. Cela signifie qu’il doit pouvoir être raccordé à au moins une voies d’accès pour y faire passer des engins de chantier et accéder aux réseaux d’eau, électrique, téléphone/Internet, gaz ou encore d’assainissement.

A noter : un terrain constructible peut abriter des constructions. Si des travaux de démolition sont nécessaires, les frais seront à la charge de l’acquéreur.

Qu’est-ce qu’un terrain à bâtir ?

Le terrain à bâtir est nu et déjà viabilisé. Il peut donc accueillir immédiatement une construction neuve. Cela signifie qu’il doit répondre à ces conditions :

• disposer d’une une voie d’accès publique ou privée
• disposer d’un accès à l’eau potable
• être raccordé au réseau électrique et internet
• être raccordé au réseau d’assainissement public si cela est stipulé dans le PLU
• être dépourvu de toute construction
• être composé d’une parcelle de forme et dimensions qui permettent une construction.

Attention : même après viabilisation, un terrain à vendre n’est pas nécessairement constructible. Il peut par exemple être situé en zone protégée ou comporter des risques sanitaires ou naturels.

Dans un lotissement, le terrain est toujours constructible. L’acquéreur à la garantie qu’il est viabilisé et raccordé aux réseaux. Toutefois, il devra effectuer le branchement entre la maison et les réseaux qui passent en limite de propriété.

Les étapes pour acheter un terrain à bâtir

1. Signature de l’avant-contrat

La signature de l’avant-contrat intervient une fois que le vendeur et l’acheteur se sont mis d’accord sur le prix et d’autres modalités éventuelles. Cet avant-contrat offre à l’acheteur la possibilité de réunir les fonds nécessaires par le biais d’un prêt bancaire notamment. La poursuite de la vente dépend souvent d’une clause suspensive liée à l’obtention du financement par l’acheteur.

Lors d’un achat de terrain dans un lotissement, l’avant-contrat doit mentionner son prix mais aussi la délimitation du lot, la surface de plancher constructible, son délai de livraison, le règlement et le cahier des charges du lotissement.

2. Signature du compromis de vente

Un compromis ou une promesse de vente est un acte qui peut se faire directement entre le vendeur et l’acheteur, ou par un notaire (on parle d’acte authentique). Les deux parties doivent obligatoirement signer. La signature du compromis de vente s’accompagne généralement du versement d’une indemnité d’immobilisation correspondant à entre 5 et 10% du montant global de la transaction.

Pour un terrain dans un lotissement, le délai de rétractation de l’acquéreur est de 10 jours après la signature du compromis de vente (selon l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

3. Signature de l’acte authentique de vente

Cet acte, rédigé par un notaire, officialise la transaction et fixe définitivement les droits et obligations des parties. Le notaire vérifie également la conformité du terrain et s’assure que toutes les conditions légales sont respectées. Une fois l’acte signé, l’acheteur doit régler le solde restant du prix de vente et les frais notariés, ce qui implique le transfert de propriété immédiat.

Quels sont les frais d’achat d’un terrain à bâtir ?

Les frais de notaire

Pour les frais liés à l’achat d’un terrain, comptez environ 7 à 8 % du prix total du terrain. C’est un taux similaire à celui en vigueur dans l’immobilier ancien.

Cela comprend :

• Les émoluments du notaire.
• Les taxes, qui représentent 80 % des frais : cela inclut les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière et la TVA sur les émoluments du notaire.
• Les frais de débours.

La taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est un impôt local collecté par la commune, le département et, exclusivement en Île-de-France, par la région. Elle est appliquée sur la surface de construction.

A noter : il existe diverses possibilités de réduction fiscales, notamment un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² d’une résidence principale.

Les frais de raccordement

Les frais de raccordement sont les coûts associés au branchement du terrain aux réseaux publics d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement. Le montant varie selon la localisation du terrain et son isolement. Ces frais peuvent aller de quelques milliers d’euros à plus de 15 000 € dans certains cas. Il est recommandé de se renseigner auprès de la mairie et des fournisseurs pour obtenir une estimation précise.

La taxe foncière

L’acheteur du terrain à bâtir doit s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB). L’administration fiscale prend le 1er janvier comme date de référence de la situation du propriétaire. Il est redevable de la totalité de la taxe, même si le bien est vendu en cours d’année. Lors d’un achat, le vendeur et l’acheteur peuvent toutefois conclure un accord sur une répartition au «prorata temporis » du paiement de la taxe.

Y-a-t-il un délai maximal entre l’achat du terrain et la construction ?

Après achat du terrain, il n’y a pas – en règle générale – d’obligation de lancer immédiatement les travaux de construction. Le terrain à bâtir peut rester nu. Par contre, le Code de l’urbanisme stipule qu’il faut entreprendre les travaux dans les trois ans suivant l’obtention du permis de construire, avec deux prolongations possibles d’un an, soit un total de 5 ans. Mais il n’y a cependant pas de délai pour terminer les travaux.

Dans certaines situations, spécifiées dans la promesse de vente et l’acte authentique, une contrainte de bâtir peut être liée à l’acquisition du terrain. Cette obligation peut s’appliquer par exemple à des parcelles commercialisées en lotissement.

Que faut-il vérifier avant d’acheter un terrain pour construire ?

Avant de faire construire, quelques vérifications s’imposent.

Vérifier les règles d’urbanisme en vigueur

Comme indiqué plus haut, pour vérifier si un terrain est constructible, il est nécessaire de consulter le plan local d’urbanisme (PLU, PLUI pour les intercommunalités, carte communale pour les communes sans PLU) pour connaître la destination autorisée du terrain et les modalités de construction (esthétique des constructions, hauteur maximale des bâtiments etc.).

Il est aussi possible de consulter :

• le certificat d’urbanisme pour vérifier les servitudes d’utilité publique, les éventuels droit de préemption, l’existence d’une zone de protection à proximité d’un monument historique…
• le cadastre qui liste et délimite les parcelles de terrain construites ou non des communes françaises
• le plan de prévention des risques naturels (PPRN) qui permet de savoir si le terrain est situé dans une zone à risque d’inondations, d’incendies, de glissements de terrain…
• un état des risques et pollution

Contrôler les limites du terrain

Un terrain constructible doit avoir des limites exactes. Cela nécessite une opération de bornage réalisée par un expert-géomètre. Le procès-verbal de bornage qu’il rédige détermine tant matériellement que juridiquement les limites réelles du terrain.

Vérifier la présence de servitudes

Il faut également vérifier la présence éventuelle de servitudes. Le cadastre permet de déterminer si des servitudes privées existent, comme un droit de passage pour un voisin. Si le terrain empiète sur ce droit, des travaux supplémentaires peuvent être nécessaires. De plus, il peut aussi y avoir des servitudes d’utilité publique, telles que le passage de canalisations, de câbles, ou des projets de voiries et de transports en commun.